Virksomhedsordningen - udlejning af ejendom i udlandet

Print

Skrevet af Erik Øvlisen d. 3/9 - 2008

En skatteyder påtænkte at erhverve et sommerhus i Florida og udleje dette via et udlejningsbureau. Skatteyderen ønskede bekræftet, at virksomhedsordningen kunne anvendes, at der var fradrag for rejseudgifter i forbindelse med tilsyn af sommerhuset, at anvendelse af sommerhuset i forbindelse med tilsyn var uden skattemæssige konsekvenser for anvendelsen af virksomhedsordningen, at anvendelse af sommerhuset til egne ferier mod til udlejningsbureauet at indbetale katalogprisen for den periode sommerhuset blev anvendt, også ville være uden skattemæssige konsekvenser, samt at en eventuel ejendomsavance ved salg af sommerhuset kunne genanbringes i anden fast ejendom med udskydelse af avanceskatten til følge.

Skatterådet svarede, at udlejning af fast ejendom er en erhvervsvirksomhed. Anvendelse af virksomhedsordningen kræver, at udlejningen er udelukkende erhvervsmæssig, og at skatteyderen derfor skal godtgøre, at aftalen med udlejningsbureauet afskærer ham fuldstændig fra at anvende sommerhuset privat.

Skatterådet svarede vedrørende rejseudgifterne, at de rejse- og opholdsudgifter som skatteyderen afholder i forbindelse med tilsyn og vedligeholdelse af sommerhuset er driftsomkostninger, som kan fratrækkes. Skatteyderen skal dog dokumentere, at udgifterne har en konkret og direkte tilknytning til udlejningsvirksomheden. Det er en ligningsmæssig vurdering, om der er den konkrete og direkte tilknytning eller ej.

Vedrørende anvendelsen af sommerhuset svarede Skatterådet, at under forudsætning af at ophold i sommerhuset i forbindelse med tilsyns- og vedligeholdelsesarbejde ikke strækker sig længere, end den periode som arbejdets udførelse nødvendiggør, afskæres skatteyderen ikke fra at anvende virksomhedsordningen. Ophold ud over den nødvendige periode vil være privat anvendelse, også selv om skatteyderen betaler samme beløb til udlejningsbureauet som ”fremmede” lejere.

Endelig svarede Skatterådet, at en eventuel avance ikke kunne genanbringes i anden fast ejendom, da udlejningsvirksomhed med sommerhuse ikke i relation til genanbringelsesreglerne er erhvervsmæssig virksomhed.

(SKM 2008.690 SR)

Kommentar:

Det mest interessante ved afgørelsen er, om den på nogen måde giver skatteyderen en fordel. Da skatteyderen kun kan anvende sommerhuset i forbindelse med nødvendige tilsyns- og reparationsarbejder, må det formodes, at sommerhuset kun kan anvendes til forholdsvis få overnatninger i træk. Virksomhedsordningen giver godt nok mulighed for at fratrække et eventuelt underskud i den personlige indkomst, men selv om skatteværdien herved bringes op på 59%, ændrer det ikke ved, at skatteyderen selv skal betale de sidste 41%. Da skatteyderen ikke kan anvende sommerhuset privat, vil han som udgangspunkt være skattepligtig af en eventuel avance. Denne avance kan dog gøres skattefri ved at den erhvervsmæssige udlejning ophører, og at der sker privat anvendelse. Men skatteyderen har fortsat risikoen for at værdien af sommerhuset falder, og et eventuelt tab kan – ved udelukkende erhvervsmæssig anvendelse – kun anvendes til modregning i fortjenester på anden fast ejendom. At der er fradrag for at rejse til Florida for at tilse ejendommen gælder kun skatteyderen selv. Han kan ikke fradrage udgifterne til at tage resten af familien med. Familien er jo ikke nødvendig for at løse tilsyns- og vedligeholdelsesarbejderne. Samlet vurderer jeg, at Skatterådets afgørelse ikke indeholder nogen fidus. Det eneste, der skulle retfærdiggøre investeringen, er troen på en fremtidig værdistigning.