TJEKLISTE EJERFORENINGSVEDTÆGTER

Print

Oprettet d. 7/10 - 2013

En ejerforening skal have et sæt vedtægter. Har den ikke det, gælder normalvedtægten, men normalvedtægten er efter min mening næsten altid utilstrækkelig og derfor kan ejerforeningen ofte får stor gavn af selv at fastsætte vedtægter.

Navnlig i mindre ejerforeninger har jeg ofte oplevet problemer mellem ejerne og det viser sig tit, at f.eks. afstemningsreglerne slet ikke er afstemt med ejernes ønsker og at e er utilstrækkelige, når et problem opstår.

Du kan finde mange ejerforeningsvedtægter på nettet. De kan være fine til inspiration, men når det gælder din egen ejerforening bør du være helt sikker på at vedtægten nu også passer. Jeg har hjulpet mange ejerforeninger med at opdatere vedtægter og vi gør det i praksis i et tæt samarbejde mellem bestyrelse/medlemmer og mig – med ping pong om ændringerne.

Mange af mine kunder har været glade for at igangsætte deres arbejde med vedtægtsændringer ud fra følgende tjekliste. Jeg supplerer den løbende og hvis du har gode input herom, så send mig en mail på ao@forumadvokater.dk – på forhånd tak. Tjeklisten er til inspiration og træder ikke i stedet for rådgivning.

Rigtig god fornøjelse !

Overvejelsespunkter

Når du skal lave vedtægter, så kan du have god gavn af at tænke over følgende. Du kan også hente inspiration i den nye normalvedtægt fra 2005. Den finder du i særskilt artikel på www.forumadvokater.dk.

Tænk bl.a. over:

· beskrivelsen af medlemskab
· hvem har adgang til generalforsamling
· hvordan indkalder vi
· hvem skal være dirigent
· hvem skal skrive referat (husk referater er vigtige i forbindelse med salg – et forkert referat kan gøre en ejerlejlighed usælgelig – overvej en fast
procedure om dette – og det amme gælder for årsrapporten, se nedenfor)
· hvordan stemmes (herunder det praktiske med stemmesedler m.v. – træk på erfaringerne)
· kan der benyttes fuldmagt
· hvad gælder om inhabilitet
· krav på skriftlig afstemning
· simpel og kvalificeret majoritet – hvilke beskyttelsesbehov er der og for hvem
· hvis en ejer har flere ejerlejligheder – er der fortolkningsproblemer (lovens § 2 stk. 4 smh. med praksis)
· bestyrelsen – størrelse – sammensætning – suppleanter – hvem kan vælges
· løn eller udgiftsdækning til bestyrelsen
· hvem skal administrere – hvem vælger – vilkår for aftaler ?
· hvis administrator ikke er forsikret ?
· hvor mange penge må kassereren have
· regler for bestyrelsens virke – evt forretningsorden
· pligter og rettigheder for bestyrelsen
· medlemmernes pligter og rettigheder
· hvad kan vi forlange af administrator
· hvem skal være revisor – krav til statsaut eller registreret ?
· særlige krav til årsrapport (årsregnskab) om beretning, indhold, andet (husk at årsrapport og referater er vigtige led i beslutningsgrundlaget ved køb af ejerlejlighed)
· hvad kan vi forlange af revisor og hvad må revisor koste
· erstatningsansvar
· forsikringsforhold for bestyrelsen og for ejerforeningen (bestyrelsesansvar, hvordan skal ejendommen være forsikret)
· formålsbestemmelsen for ejerforeningen – hvad må ejerforeningen beskæftige sig med, når der er pligtmæssigt medlemskab
· lokalplaner og andre reglers betydning for vores ejerforening
· samarbejde med andre ejerforeninger
· antennespørgsmål – hvem ejer anlægget – hvad må medlemmerne selv gøre – hvilke ønsker har vi
· fællesarbejde – hvem skal deltage – kan det være obligatorisk
· bøder eller gebyrer
· renter
· pantstiftende (sikkerhed ved tinglysning af vedtægterne)
· risikoprofil for ejerforeningen samlet
· regler for vedligeholdelse, vedligeholdelsesplan på 5 års sigt med tilhørende budget
· regler om optagelse af fælleslån
· gebyr for oplysninger til ejendomsmæglere
· reglerne for disposition over fællesejendom (hvad skal vi og hvad kan vi)
· udgiftskrævende tiltage i større omfang, nyanskaffelser, ændringer m.v. hvad kan vi og hvad må vi
· retlige dispositioner over fællesejendom – videreudstykning – fællesarealer – salg af f.eks. loftsarealer (byggeret) – vedtægtsmajoritet og risikostyring i denne sammenhæng
· oprettelse af flere ejerlejligheder
· lighedsgrundsætningen – misbrug af majoritet
· mindretalsbeskyttelse ?
· husorden – grænser – hvem kan vedtage
· må ejerlejligheder udlejes – regler – godkendelse
· vedligeholdelse – indvending og udvendig – hvordan fordeles hvilke pligter ?
· fornyelse ?
· vinduer og udvendige ændringer – hvad er tilladt og hvor detaljeret kan hvem regulere det ?
· regler om miljøbegrænsende foranstaltning (vand, el, isolering)
· mangelsindsigelser fra medlemmer – hvornår har den enkelte ejer og ejerforeningen ansvaret for mangler ?
· skal der være tilstandsrapport for fællesejet i ejendommen så videresalg kan ske uden 20-årigt ansvar for medlemmerne ?
· parkeringsarealer og andre udearealer ?
· garager eller lign – regler ?
· skal fordelingstal medtages i vedtægten ?
· erhverv – ret og pligt ?
· grundfond til opsparing ?

Denne artikel er skrevet af advokat Allan Ohms