Standardgarantitekster ved boligkøb

Print

Skrevet af Allan Ohms d. 1/5 - 2009

Du får her et overblik over nugældende status for standardgarantitekster for garantistillelser. Det er vigtigt at være opmærksom på disse regler.

I år 2005 blev der udarbejdet standardgarantitekster for boligkøb indenfor følgende områder:

Garanti ved køb af nybygget fast ejendom
Garanti ved køb af nybygget andelsbolig (brugerstyret)
Garanti ved køb af nybygget andelsbolig (entreprenørstyret)

I 2008 fulgte standardgarantier for de øvrige typer af boligkøb i form af:

Garanti ved køb af eksisterende fast ejendom
Garanti ved køb af eksisterende andelsbolig

Af Deponeringsbekendtgørelsen (Bkg nr. 164 af 22.02.2007), der trådte i kraft den 3. marts

2007 fremgår det imidlertid af § 13, stk. 2, at ”Ved garantistillelse skal en standardgaranti ud-

arbejdet af Advokatrådet, Andelsboligernes Fællesrepræsentation, DE, Dansk Byggeri, Finans-

rådet og Realkreditrådet benyttes, og kan kun fraviges, hvis køber i købsaftalen modtager ud-

trykkelig og specificeret information om, at garantien indeholder fravigelser fra de sædvanlige

vilkår.”

Det er således i dag et krav, at man skal benytte en standardgaranti udarbejdet af de

pågældende organisationer, medmindre køber har modtaget særlig information om at garanti-

en indeholder fravigelser fra de sædvanlige garantivilkår.

Ved brug af standardgarantiteksterne må der ikke ændres i hverken tekst eller opsætning. Der

er tale om standardtekster, som skal være let genkendelige for brugeren af dokumenterne. Garantistiller kan dog anvende eget logo på garantien.

De endelige garantitekster er nu færdigreviderede og offentliggjort på organisationernes re-

spektive hjemmesider. Fire af standardgarantiteksterne er ledsaget af et bilag, der indeholder ”Bemærkninger til garantiteksten”.

Bemærkningerne indeholder blandt andet oplysninger om anvendelsesområdet, opregning af

forhold, som ikke er reguleret i garantiteksten, men i købsaftalen, og for andelsboligforenin-

gers vedkommende i tegningsaftalen og i skødet.

Bemærkningerne indeholder ligeledes en nærmere beskrivelse af, hvornår der kan ske frigivel-

se af garantibeløb, garantiens gyldighedsperiode og valgfrie klausuler.

Der er mulighed for det pengeinstitut, der stiller garanti, at indsætte to valgfrie klausuler. Den

ene klausul omhandler transport i tilbagesøgningskrav og den anden klausul vedrører tilbage-

levering af garantibrevet, når garantien er ophørt. Ønsker et pengeinstitut at anvende en eller

begge klausuler, skal det ske med den tekst og opsætning, som er standard. Anvendelsen af

de valgfrie klausuler åbner ikke op for nogen form for individuelle tilpasninger i øvrigt.

I standardgarantiteksterne vedrørende eksisterende fast ejendom og eksisterende andelsbolig,

er der alene foretaget redaktionelle ændringer.

En af de væsentlige ændringer i standardgarantierne er en tydeliggørelse af, at der et egentligt

krav i henhold til deponeringsbekendtgørelsen, at man skal anvende standardgarantiteksten.

Det bemærkes, at standardgarantiteksterne skal være taget i brug senest 1. juni 2009.

For køb af nybyggede faste ejendomme og nybyggede andelsboliger (entrepre-

nørstyret) er udgangspunktet, at garantibeløbet/det deponerede beløb tidligst kan frigives til

sælger, når der er tinglyst endeligt skøde uden præjudicerende retsanmærkninger.

Nogle kommuner og andre offentlige myndigheder har meget lange ekspeditionstider i forbin-

delse med byggesager, og konsekvensen heraf kan være, at det ikke er muligt at tinglyse et

endeligt skøde uden præjudicerende retsanmærkninger på overtagelsesdagen. Konsekvensen

heraf vil derfor være, at garantibeløbet/det deponerede beløb først kan frigives til sælger efter

en meget lang periode, når de nødvendige myndighedsgodkendelser er på plads.

Dette er ikke acceptabelt, og problemet er i standardgarantiteksterne løst på den måde, at

sælger kan få udbetalt garantibeløbet/det deponerede beløb mod at sælger stiller en garanti

overfor køber, hvorefter der skal ske tilbagebetaling, hvis der ikke inden 12 måneder efter

overtagelsesdagen foreligger endeligt tinglyst skøde uden præjudicerende retsanmærkninger

til køber eller andelsboligforening.

Hvis køber påberåber sig mangler ved byggeriet, og sælger ikke er enig i eksistensen heraf el-

ler størrelsen af udbedringsomkostningerne kan køber tilbageholde et rimeligt beløb, maksi-

malt svarende til udbedringsomkostningerne, men det er ikke meningen, at der i den forbin-

delse skal udmeldes et egentligt syn og skøn eller foretages sagkyndig beslutning efter AB 92

§ 46.

Af den tidligere garantitekst fremgik det, at mangler i givet fald skulle vurderes af en uaf-

hængig skønsmand, hvilket ikke var hensigtsmæssigt.

For så vidt angår garantiteksten ved køb af nybygget fast ejendom, er der derfor foretaget den

ændring, at en eventuel vurdering af mangler skal foretages af en ”sagkyndig”.

Det skal bemærkes, at der ikke er tale om en ”sagkyndig beslutning”, jfr. bestemmelserne i

AB 92. De procedurer, der er anført i AB 92, §46 med hensyn til afgivelse af indlæg m.v. er

derfor ikke gældende.

Formålet med at lade Voldgiftsnævnet udpege en sagkyndig er for at sikre, at den nødvendige

faglige kompetence er til stede, og at sagen ikke sander til fra starten i diskussioner om, hvem

der skal vurdere manglerne. Endvidere kan man indenfor meget kort tid, uden afgivelse af

procesindlæg, få en byggesagkyndigs vurdering af manglerne og eventuelle udbedringsom-

kostningerne. På denne måde sikres det, at der alene tilbageholdes et beløb, svarende til den

sagkyndiges vurdering af manglerne eller størrelsen af udbedringsomkostningerne.

Vurderingen vil heller ikke have bindende karakter i forbindelse med en eventuel senere rets-

sag eller voldgiftssag omkring mangler.

Standardgarantiteksterne er blevet til i samarbejde mellem Finansrådet, Advokatrådet, Danske

Advokater, Danske Boligadvokater, Dansk Byggeri, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsen-

tation, Dansk Ejendomsmæglerforening, Realkreditforeningen og Realkreditrådet.