Skattefrihed ved salg af et- eller tofamilieshus eller ejerlejlighed.

Print

Skrevet af Erik Øvlisen d. 27/1 - 2016

Skattefrihed ved salg af et- eller tofamilieshus eller ejerlejlighed kræver, at flere krav er opfyldt. Et af disse krav er, at et- eller tofamilieshuset eller ejerlejligheden skal have tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand. Sat på spidsen bliver ”have tjent til bolig” en hårfin afvejning.

Der er to udgangspunkter, når det skal bedømmes om en ejendom har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand. Det ene er at sælgeren af en ejendom har boet der en lang årrække. Her giver det ikke problemer at konstatere, at ejendommen har tjent til bolig. Det andet yderpunkt er vendelboen, der arver et hus i Gedser og ønsker skattefrihed efter et salg, fordi han har haft flyttet sin folkeregisteradresse til Gedser i 3 måneder, uagtet at han i samme periode ikke har været syd for Limfjorden. Her giver det ikke problemer at konstatere, at huset i Gedser ikke har tjent til bolig for arvingen.

Imellem disse to yderpunkter ligger der en række tilfælde, hvor det har skullet afgøres, om en ejendom har tjent til bolig for ejeren eller ej, og dette har domstolene og Landsskatteretten truffet talrige afgørelser om. Der er herved skabt en praksis om, at ejendommen ”reelt” skal have tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand. Det er altså ikke tilstrækkeligt, at ejeren eller husstanden har overnattet i ejendommen nogle enkelte gange. For at ejendommen reelt har tjent til bolig, skal ejeren godtgøre, at det har været hans eller husstandens intention at bruge ejendommen som bolig i en periode.

Afgørelsen af om en ejendom har tjent til bolig eller ej skal afgøres retroperspektivt, dvs. ud fra en bedømmelse af en mere eller mindre sammenhængende kæde af begivenheder og hændelser. Afgørelsen vil derfor ske ud fra en bedømmelse af, om begivenhederne og hændelserne samlet underbygger, at ejendommen har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand.

En sag ved retten i Viborg faldt ud til skatteyderens fordel selv om mange af omstændighederne i sagen talte for, at resultatet skulle være det modsatte. Det afgørende blev, at dommeren troede på de afgivne forklaringer.
Skatteyderen købte i 1997 en ejendom, som han beboede med sin hustru og børn. I 2006 forsøgte skatteyderen uden held at sælge ejendommen. I foråret 2008 blev skatteyderen kontaktet af en potentiel køber. Da ejendommens areal var over 1.400 kvm, og da der fra ejendommen kunne ske udstykning af en grund til selvstændig bebyggelse, blev en udstykningssag i forsommeren 2008 iværksat. Skatteyderen var efter egen forklaring sin hustru utro i foråret/sommeren 2008, og da dette blev opdaget af hustruen, forlangte hun, at de flyttede til en anden bolig, hvilket skete den 1. juli 2008. Den 15. august 2008 flyttede skatteyderen tilbage til ejendommen, som var under udstykning. Udstykningen blev approprieret i Kort- og Matrikelstyrelsen den 20. oktober 2008. Ved skøde af 3. december 2008 blev ejendommen solgt til overtagelse den 1. januar 2009. Ligeledes den 1. januar 2009 flyttede skatteyderen tilbage til hustruen og børnene. I 2008 var der på ejendommen et forbrug af naturgas og el, der svarede til de foregående år. Skatteyderens post blev i perioden 15. august 2008 – 1. januar 2009 vilkårligt sendt til både ejendommen og hustruens adresse. Skatteyderens skattefrie fortjeneste var 448.873 kr.

I sagen var fremlagt en erklæring fra elskerinden, der bekræftede forholdet. Skatteyderen erkendte i partsforklaringen utroskaben og forklarede, at utroskaben var baggrunden for at familien flyttede fra ejendommen, ligesom den var baggrunden for at skatteyderen flyttede tilbage til ejendommen den 15. august 2008. At skatteyderen den 1. januar 2009 flyttede tilbage til familien skyldtes ikke genfunden kærlighed, men var i praktiske fordele i forhold til børnene og hans og hustruens virksomhed. Som vidner afgav hustruen, skatteyderens mor og svigermor, en ven samt en genbo alle forklaring om, at skatteyderen havde boet i ejendommen mellem den 15. august 2008 og 1. januar 2009.

Retten i Viborg fandt, at skatteyderen i tilstrækkelig grad havde sandsynliggjort, at ejendommen havde tjent til bolig for ham. Retten tillagde den detaljerede forklaring om utroskaben og det i forhold til de foregående år uændrede forbrug af naturgas og varme stor vægt, ligesom der efter rettens vurdering ikke var momenter, der afgørende talte imod at ejendommen havde tjent til bolig for skatteyderen.

Det er min vurdering, at sagen sagtens kunne have fået det modsatte udfald. I mange andre sager er ægteskabelige uoverensstemmelser ikke blevet tillagt vægt, når det har skullet vurderes om et ægtepar midlertidigt var flyttet hver for sig, og det samtidig har kunnet konstateres, at den midlertidige adskillelse på typisk 3 – 4 måneder havde den behagelige bivirkning, at en avance på fast ejendom blev skattefri.
I nærværende sag var det således, at ejendommen, eller rettere den ejendom hvor huset var beliggende, kun kunne sælges skattefrit, såfremt ejendommen havde tjent til bolig for skatteyderen eller hans husstand i perioden efter den 20. oktober 2008.

Det ligger i sagen fast, at skatteyderen påbegyndte processen med udstykning inden han sammen med familien flyttede fra ejendommen den 1. juli 2008. Da man ikke bare for nysgerrighedens (men derimod for skattens) skyld spørger kommunen om der er udstykningsmulighed, og (for at opnå skattefriheden) iværksætter en udstykning fordi kommunen svarede bekræftende på udstykningsmuligheden, er det klart, at alarmklokkerne lød hos Skat.

At dommeren, som jo skal vurdere beviserne for eller imod, kommer til, at skatteyderen har sandsynliggjort, at det var ægteskabelige uoverensstemmelser, der medførte at skatteyderen den 15. august 2008 flyttede tilbage til ejendommen må tages til efterretning. Men hvis Skat føler, at denne sag viser, at Justitia kan være blind og døv, forstår jeg det.