REGULERING AF MARKEDSLEJE KRÆVEDE AFTALE

Print

Skrevet af Jesper Rye Jensen d. 26/5 - 2010

Østre Landsret har afgjort, at det kræver hjemmel i aftalen, hvis markedslejeregulering efterfølgende skal pristalsreguleres.

Leje og udlejer indgik i 1993 aftale om leje af et butikslejemål. I kontraktens § 5 var der aftalt en årlig leje på ca. kr. 400.000,00. I § 6 var det aftalt, at lejen efter § 5 kunne pristalsreguleres hvert år med minimum 3 %. Af kontraktens § 7 fremgik det, at udlejer endvidere kunne kræve lejen reguleret i overensstemmelse med lovgivningens regler.

I 2005 varslede udlejer regulering af lejen til markedslejen efter erhvervslejeloven § 13. Lejer gjorde indsigelse mod reguleringen, og sagen blev som følge heraf indbragt for retten. I 2007 afsagde boligretten dom i sagen, og lejen blev fastsat til ca. kr. 1.250.000,00 pr. år. Spørgsmålet om efterfølgende regulering af lejen var ikke til behandling under boligretssagen.

Da udlejer efterfølgende ønskede at regulere markedslejen som fastsat af boligretten i overensstemmelse med kontraktens § 6, gjorde lejer på ny indsigelse, idet han gjorde gældende, at der ikke var hjemmel til at regulere den af retten fastsatte leje.

Udlejer gjorde under sagen gældende, at henvisningen i § 6 til ”den til enhver tid værende leje”, anvendelse af begrebet ”den akkumulerede leje” samt at det af bestemmelsen i øvrigt fremgik, at det var det foregående års leje, der skulle reguleres, medførte, at kontrakten måtte fortolkes således, at også en markedslejeregulering kunne pristalsreguleres.

Et flertal af boligretsdommerne kom frem til, at udlejer ikke var berettiget til at pristalsregulere lejen fastsat efter § 7. Begrundelsen herfor var, at der ikke i § 6 eller bilagsmaterialet med beregningseksempler og oversigt over den fremtidige lejeudvikling fremgik andet end at det var den aftalte leje efter § 5, der skulle reguleres. Endvidere var der ikke holdepunkter for at antage, at parterne har ønsket at lejen efter § 7 skulle kunne pristalsreguleres, idet der ingen steder i § 6 tages stilling hertil.

Landsretten stadfæstede boligrettens afgørelse.

(Østre Landsrets dom af 3. september 2009 i anke 19. afdeling B-2802-08)