Overdragelse af parcelhus til hovedaktionær - Værdiansættelse

Print

Skrevet af Erik Øvlisen d. 7/3 - 2006

Når en hovedaktionær køber en fast ejendom fra sit selskab opstår spørgsmålet om hvor billigt han kan købe ejendommen før Skat opfatter det som en maskeret udlodning – kan man bruge den offentlige vurdering når selskabet har bekostet store forbedringer efter hovedaktionærens smag?

Jeg har i forbindelse med omtalen af SKM 2005.441 LSR beskæftiget mig med problemstillingen vedrørende værdiansættelse ved hovedaktionærselskabers overdragelse af parcelhuse til hovedaktionærer kort tid efter at hovedaktionærselskabet har afholdt udgifter til nybygning eller ombygning. Landsskatteretten har endnu en gang bekræftet, at der på området gælder en særlig praksis.

I den nye sag havde hovedaktionæren købt et parcelhus i 1989. I 1999 blev parcelhuset solgt til det af hovedaktionæren ejede selskab for 4,2 mio. kr. I årene 2000 – 2003 afholdt selskabet udgifter til ombygning af parcelhuset på 13,7 mio. kr. fordelt med 7,8 mio. kr. i 2000, 4,6 mio. kr. i 2001, 1 mio. kr. i 2002 samt 0,3 mio. kr. i 2003. Pr. 1. oktober 2003 var parcelhuset vurderet til 6,1 mio. kr.

Hovedaktionæren ønskede i primo 2005 at generhverve parcelhuset fra selskabet til 6,1 mio. kr. svarende til den offentlige ejendomsvurdering.

Hovedaktionæren udbad sig en bindende forhåndsbesked og fik svar fra Ligningsrådet, der gik på, at hovedaktionæren skulle betale 17,9 mio. kr. for parcelhuset hvis det ikke skulle have skattemæssige konsekvenser for ham eller selskabet.

Afgørelsen blev påklaget til Landsskatteretten, hvor hovedaktionæren argumenterede for,

AT han og selskabet efter ligningslovens § 2 har ret til at overdrage ejendommen til handelsværdien,

AT handelsværdien er den værdi, som parcelhuset kan sælges til en uafhængig part for,

AT den seneste offentlige ejendomsvurdering kan anvendes i mangel af en kendt handelsværdi, og

AT den tidligere praksis om at overdragelse kun kan ske til selskabets kostpris derfor ikke fandt anvendelse.

Det blev yderligere gjort gældende, at såfremt den tidligere praksis fortsat fandt anvendelse, var der gået så lang tid, at kostprisen ikke skulle anvendes.

Landsskatteretten stadfæstede Ligningsrådets afgørelse. Landsskatteretten begrundede afgørelsen med, at den senest offentliggjorte ejendomsvurdering ikke kan anvendes, når selskabet kort tid før overdragelsen har afholdt store udgifter på ejendommen, idet der blev lagt særlig vægt på, at der også var afholdt udgifter i 2001 og 2002.

(TfS 2005.151)

Kommentar:
Se også omtalen af SKM 2005.441 LSR her på Lovorientering.

Det forekommer som en skærpelse af retspraksis når der ikke i denne nyeste afgørelse TfS 2005.151 ved værdiansættelsen er taget hensyn til, at af ombygningsudgifterne var mere end 7,8 millioner kr. afholdt mere end 4 år før den påtænkte overdragelse. Dette modificerer tilsyneladende den hidtidige praksis som syntes at ”nedskrive” betydningen af udgifter afholdt mere end 4-5 år før handlen hvor hovedaktionæren køber ejendommen af sit selskab.

Det må kraftigt tilrådes at indhente et bindende ligningssvar før man handler.