Overdragelse af ejendom fra selskab til aktionær - maskeret udlodning

Print

Skrevet af Erik Øvlisen d. 14/11 - 2005

Et selskab købte i 1995 et sommerhus for kr. 410.000.

Samme selskab købte i 1997 en ubebygget grund. På den ubebyggede grund blev der i 1997/98 opført et enfamiliehus. Selskabets kostpris for grund og enfamiliehuset var kr. 3.472.625.

Sommerhuset var pr. 1. januar 1999 vurderet til kr. 340.000, mens ejendommen med enfamiliehuset var vurderet til kr. 2.600.000.

Pr. 1. januar 2000 blev begge ejendomme solgt til hovedaktionæren til ejendomsvurderingen pr. 1. januar 1999 minus 15% eller henholdsvis kr. 289.000 og kr. 2.333.421. De stedlige skattemyndigheder fandt, at overdragelsen var sket til underpris, således at hovedaktionæren skulle beskattes af maskeret udlodning i forhold til selskabets anskaffelsessummer på henholdsvis kr. 410.000 og kr. 3.472.625.

Landsskatteretten fandt, at sommerhuset ikke var overdraget til underpris, dvs. at salgssummen på kr. 289.000 var i orden, mens enfamilieshuset var solgt til underpris, og at underprisen var korrekt opgjort af de stedlige skattemyndigheder. Landsskatterettens begrundelse for at anse enfamiliehuset for overdraget til underpris var, at der kun var forløbet kort tid fra opførelsen af huset og til salget.

(SKM 2005.441 LSR)

Kommentar:

Overdragelser til ejendomsvurderingen +/- 15% har i dag kun relation til overdragelser inden for bo- og gaveafgiftskredsen. I dag ville man med de gældende regler kun acceptere en overdragelse til ejendomsvurderingen.

Udgangspunktet er, at transaktioner mellem et selskab og dets hovedaktionær skal ske på markedsmæssige vilkår. Dette fremgår af ligningslovens § 2. Problemerne opstår, når der ikke kendes en markedspris. Oftest savnes en konstaterbar markedspris, når der er tale om unoterede aktier, goodwill samt fast ejendom. For alle tre aktivers vedkommende er der fastsat regler i cirkulærerne TS-cir. 2000-9, 2000-10 samt 2000-5 om værdiansættelse. For ejendomme har der dog udviklet sig den helt særlige praksis, at TS-cir. 2000-5 ikke gælder, når en ejendom af et selskab er købt, opført eller væsentligt ombygget kort før overdragelsen til hovedaktionæren. I disse tilfælde anvendes selskabets kostpris. TS-cir. 2005-5 foreskriver ellers, at en overdragelse til ejendomsvurderingen mellem interesseforbundne parter (excl. arve- og boafgiftskredsen) vil blive anerkendt.

Afgørelsen supplerer den praksis, der allerede findes.

I TfS 1994.478 havde et selskab i 1991 købt en ejendom, nedrevet den eksisterende bygning og opført en ny bygning, hvor hovedaktionæren skulle bo. 2½ år senere ønskede hovedaktionærerne at erhverve ejendommen fra selskabet. Ligningsrådet udtalte, at alene en overdragelse til selskabets kostpris kunne anerkendes.

I TfS 1996.512 havde et selskab i 1985 erhvervet en ejendom. Ejendommen var pr. 1. januar 1992 vurderet til kr. 250.000. I andet halvår af 1992 lod selskabet ejendommen ombygge for kr. 744.000. Ved udgangen af 1992 solgtes ejendommen til hovedaktionærerne for kr. 600.000, svarende til en vurdering fra vurderingsmyndighederne efter anmodning fra selskabets revisor. Landsskatteretten fandt, at hovedaktionærerne havde modtaget en skattepligtig udlodning, da de havde erhvervet ejendommen for et lavere beløb end selskabets kostpris beregnet som vurderingen pr. 1. januar 1992 tillagt ombygningsudgifterne.

I TfS 2001.115 havde en hovedaktionær i 1999 overdraget en ejendom til det af ham ejede selskab for kr. 1.700.000. Det var meningen at selskabet skulle stille ejendommen til rådighed for hovedaktionæren. I de følgende 10 måneder blev ejendommen af selskabet renoveret for kr. 3.500.000. Da der med TS-cir. 2000-5 kom nye skærpede regler om beskatning af fri bolig for hovedaktionærer, ønskede hovedaktionæren at købe ejendommen tilbage for kr. 2.350.000. Ligningsrådet udtalte, at en overdragelse for mindre end kr. 5.200.000, svarende til selskabets kostpris, ville medføre en beskatning af en udlodning for hovedaktionæren.

I TfS 1996.473 havde et selskab i 1985/86 opført et enfamiliehus for kr. 4.450.000. Pr. 1. januar 2004 var ejendommen vurderet til kr. 2.600.000. Hovedaktionæren ønskede at overdrage ejendommen til vurderingen minus 15%. En skønsmand udtalte, at ejendommens markedspris var kr. 2.700.000. Landsskatteretten nåede frem til at ejendommen kunne overdrages til vurderingen minus 15%. Landsskatteretten lagde især vægt på den tid, der var forløbet siden opførelsen.

Praksis kan altså sammenfattes således, at ved selskabers ombygning eller nyopførelse af ejendomme kort tid før overdragelse til hovedaktionæren, anses ombygningen/nyopførelsen for bestemt af hovedaktionærens ønsker til ejendommen. Uanset at ombygnings/nybygningsudgifterne ikke slår fuldt igennem i forhold til ejendommens handelsværdi, så skal der handles til selskabets kostpris, da udgifterne er afholdt ud fra hovedaktionærens ønsker.

Med TfS 1996.473 kan man med stor sikkerhed sige, at et selskabs omkostninger ved ombygning/nyopførelse ikke har betydning 8 år efter at de er afholdt, når det skal vurderes hvilken overdragelsessum mellem selskab og hovedaktionær der er acceptabel. Med TfS 1994.478 og SKM 2005.441 er det sikkert, at 2-3 år ikke er nok til at man vil bortse fra selskabets kostpris. Mit bud er at man skal meget tæt på de 8 år, før skattemyndighederne fuldstændig vil bortse fra kostprisen.

(Se også den senere afgørelse fra landsskatteretten i TfS 2005.151 der skærper retsstillingen, og som også er refereret her på Lovorientering).