Landbrugsejendom - fordeling af overdragelsessum

Print

Skrevet af Erik Øvlisen d. 17/12 - 2008

En landbrugsejendom blev overdraget 9.109.000 kr., hvoraf de 7.747.100 kr. var betaling for den faste ejendom. De 7.747.100 kr. fordelte sig med 1.400.000 kr. for stuehuset, 2.680.000 kr. for driftsbygningerne og 3.667.100 kr. for jorden. Køberen var sælgerens fætters søn, of der var i sagen enighed om, at der ikke mellem køber og sælger bestod et interessefællesskab.

Skat var ikke enig i købesummens fordeling mellem stuehus, driftsbygninger og jord, idet Skat mente, at stuehuset var mindre værd end de 1.400.000 kr., samtidig med at jorden var mere værd end 3.667.100 kr. Skat fordelte de 7.747.100 kr. med 900.000 kr. på stuehuset, 2.680.000 kr. for driftsbygningerne og 4.167.100 kr. for jorden.

Under sagens behandling for Landsskatteretten blev der udmeldt syn og skøn. Skønsmanden udtalte, at stuehusets værdi var 1.026.000 kr., at driftsbygningernes værdi var 2.290.000 kr. og at jordens værdi var 4.431.100 kr. Landsskatteretten kom frem til, at der var henført et åbenbart for stort beløb til stuehuset, og satte stuehusets værdi til 1.026.000 kr. som i skønserklæringen. På grund af skønsusikkerheden fandt Landsskatteretten derimod ikke grundlag for at tilsidesætte værdien på 2.680.000 kr. for driftsbygningerne. I konsekvens af at værdien af stuehuset var sat ned i forhold til det aftalte, blev jordens værdi forhøjet til 4.041.100 kr.

Skatteyderen indbragte sagen for byretten. Skønsmanden blev stillet yderligere spørgsmål. Skønsmanden udtalte bl.a., at værdiansættelsen af stuehuset til 1.026.000 kr. er sket inden for en margin på +/- 10-15%, og at værdien af stuehuset uden hensyntagen til den øvrige ejendom ville være 1.160.000 kr.

Skatteyderen gjorde gældende, at den aftalte fordeling af salgssummen ikke var åbenbart forkert, og at parterne må have en meget vid ramme før en fordeling anses for åbenbar forkert.

Skatteministeriet gjorde gældende, at fordelingen var åbenbart forkert. Skatteministeriet var af den opfattelse, at der måtte eksistere en ramme på 20%, således at fordelingen er åbenbart forkert, såfremt der er en afvigelse på mere end 20%. Til støtte herfor henvistes dels til et gammelt, nu ophævet cirkulære, dels til U1996.865 HD, hvor Højesteret accepterede en aftalt fordeling selv om denne afveg 10-15% fra den handelsværdi en skønsmand havde fastsat.

Byretten kom til, at afvigelsen mellem skønsmandens 1.026.000 kr. og de aftalte 1.400.000 kr., som udgjorde en relativ afvigelse på 26,7%, var så stor, at den aftalte stuehuspris kunne tilsidesættes som åbenbart forkert.

(SKM 2008.993 BR)

Kommentar:

Udgangspunktet må fortsat være, at parternes aftale som udgangspunkt lægges til grund, og at skattemyndighederne kun foretager en ændring, såfremt fordelingen er åbenbart forkert. Med afgørelsen står det nu klart, at en afvigelse fra handelsværdien på 25% medfører, at en værdiansættelsen er åbenbart forkert. Det er også sandsynligt, at grænsen reelt går ved 20% som hævdet af Skatteministeriet.

Det er den relative afvigelse, som bedømmes, og ikke den beløbsmæssige. Dette kan udledes af, at der var aftalt 1.400.000 kr. for stuehuset, og at skønsmanden fastsatte værdien til 1.026.000 kr. Dette er en afvigelse på 374.000 kr. eller 26,7%. For så vidt angår driftsbygningerne var disse aftalt til 2.680.000 kr., men skønsmanden udtalte, at driftsbygningernes værdi var 2.290.000 kr. Afvigelsen er her 390.000 kr. – altså beløbsmæssigt mere end afvigelsen ved stuehuset, men relativt var afvigelsen kun 14,55%.

Når man ser på konsekvensen af dommen for aftalens parter, så er afskrivningsloven indrettet således, at dommen har virkning for både sælger og køber. Ved den aftalte fordeling af købesummen har sælgeren fået et bestemt provenu efter skat. I dette provenu spiller det ind, at fortjenesten på stuehuset er skattefri. For sælger betyder dommen, der nedsætter salgssummen for stuehuset, at hans provenu bliver mindre, da fortjeneste på jorden beskattes. For køber betyder dommen omvendt, at hans købesum for jorden er sat op, og det vil medføre en mindre beskatning når landbrugsejendommen sælges. Køberen er ”vinderen” i denne sag.