Ejendomsavancebeskatning; parcelhusreglen

Print

Skrevet af Erik Øvlisen d. 9/9 - 2008

Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1 kan en- eller tofamilieshuse og ejerlejligheder m.v. sælges skattefrit, såfremt ejendommen har tjent til bolig og en af følgende betingelser er opfyldt:

1.
ejendommens samlede grundareal er under 1.400 kvm eller

2.
ifølge offentlig myndigheds bestemmelse kan udstykning af grund til selvstændig bebyggelse ikke ske eller

3.
udstykning ifølge erklæring fra Skat vil medføre væsentlig værdiforringelse af restejendommen

Skatterådet blev forelagt en sag, hvor de skulle tage stilling til dels en deklarations hindring af udstykning og dels om en landinspektørs erklæring om værdiforringelse kunne ligestilles med en erklæring fra Skat.

De faktiske omstændigheder var at afdøde A i 1981 erhvervede et enfamilieshus med et grundtilliggende på 3.130 kvm. På ejendommen var lyst en deklaration om, at der ikke kunne udstykkes grunde på under 3.000 kvm. Påtaleberettiget var grundejerforeningen og kommunen. Kommunen har udstedt en byplansvedtægt, efter hvilken der kunne udstykkes grunde på mindst 1.200 kvm. Kommunen har til sagens behandling udtalt, at der fra ejendommen kunne udstykkes en ekstra grund. Grundejerforeningen har oplyst, at den ikke ville give tilladelse til udstykning. Endelig har afdødes arvinger indhentet en erklæring fra en landinspektør om, at en udstykning ville være værdiforringende, idet et samlet salg af 2 parceller ville indbringe en væsentlig mindre sum, end hvis ejendommen afhændes som en grund.

Landsskatteretten kom frem til, at et salg af ejendommen ville være skattepligtigt. Dette skyldtes at kommunen – som offentlig myndighed – ikke ville modsætte sig en udstykning. At grundejerforeningen var imod en udstykning, og dermed de facto hindrede en udstykning, var uden betydning, da grundejerforeningen var privat. Vedrørende den indhentede erklæring fra landinspektøren bemærkede Landsskatteretten, at det efter loven alene var en værdiforringelseserklæring fra Skat, der kunne sikre skattefriheden.

(SKM 2008.588 LSR)

Kommentar:

Landsskatterettens kendelse er lige ud ad landevejen. Lovens bogstav er ikke til at misforstå, idet det er en offentlig myndigheds bestemmelse, der skal hindre udstykning, eller Skats erklæring om væsentlig værdiforringelse ved udstykning, som vil medføre skattefriheden.

Når afgørelsen fremhæves, skal det ses i lyset af de problemer, som en deklaration, med privates påtaleret i forbindelse med udstykning, kan medføre. Skattepolitisk ønsker man at frede parcelhuset fra beskatning, samt at sikre beskatningen ved salg af parceller. Dette er afgørende for den anførte grænse på 1.400 kvm, da en parcelhusgrund normalt skal være mindst 700 kvm. Når det alene er efter offentlig myndigheds bestemmelse, at der ikke kan udstykkes fra grunde over 1.400 kvm, som medfører skattefrihed, skal dette ses i lyset af, at der så ikke kan spekuleres i reglen. En deklaration med privat påtaleret kan give så mange påtaleret, at en udstykning i realiteten er umuliggjort. Men dette vælger lovgiver at se stort på. Købere af parcelhuse med en grund over 1.400 kvm skal altså se sig for inden de køber ejendommen, medmindre de gerne vil løbe risikoen for en beskatning af fortjenesten.

At landinspektørens værdiforringelseserklæring ikke kan lægges til grund, er ikke overraskende. Ved at det skal være Skats erklæring har man sikret, at erklæringen gives efter en objektiv vurdering af værdiforringelsen. For Landinspektøren er det derimod uden risiko at udtale sig om værdiforringelsen.