Ejendomsavancebeskatning - ophævelse på grund af mangler

Print

Skrevet af Erik Øvlisen d. 21/2 - 2008

Denne afgørelse viser den skattemæssige tankegang forbundet med tilbagetagelse af en solgt ejendom hvor køberen har ophævet købet – kan man blive skattepligtig af en avance som følge af det?

I 2004 solgte en skatteyder en byggegrund. Af købsaftalen fremgik bl.a. at køber havde ret til omgående og for egen regning at lade jordbunden undersøge. Køber kunne træde tilbage fra handlen, såfremt han senest 20 dage efter købsaftalens underskrift gav meddelelse herom til sælger og tillige dokumenterede at der på byggegrunden kræves ekstrafundering. Køberen fik ikke grunden undersøgt inden fristens udløb. Ved en senere jordbundsundersøgelse og et efterfølgende syn og skøn viste det sig, at der var byggeaffald i jorden, og at jorden ikke var egnet til haveanlæg og dyrkning af grøntsager. Skønsmanden udtalte, at bortkørsel af jorden og påfyldning af ny jord ville medføre, at anlæg af have ville være mere bekostelig end den overdragelsessum, som var aftalt mellem sælger og køber. Køberen hævede herefter handlen. Ved en dom afsagt i 2006 blev køberen anset for berettiget til at hæve handlen. Af dommens præmisser fremgik, at vilkåret om at køber kunne træde tilbage inden for en frist af 20 dage alene vedrørte spørgsmålet om bæredygtighed i relation til opførelse af et hus. Den konstaterede forurening med byggeaffald, og de med en afhjælpning heraf forbundne udgifter, medførte at byggegrunden savnede egenskaber, som også uden udtrykkelig angivelse måtte anses for garanterede. Ejendommen blev herefter tilbageskødet til sælger.

Skatteforvaltningen anså sælgeren for skattepligtig af det i 2004 skete salg, idet tilbageskødningen blev anset for et nyt køb af byggegrunden. Det var skatteforvaltningens opfattelse, at tilbageskødningen ikke skete på grundlag af at en betingelse i købsaftalen ikke blev opfyldt, men derimod skete af andre årsager end angivet i købsaftalen. Dette medførte at købsaftalen og dermed handlen stod ved magt.

Skatteyderens repræsentant gjorde gældende, at dommen medførte, at købsaftalen i 2004 var en nullitet i civilretlig henseende, og at dette skulle respekteres skatteretligt, således at skatteyderen skulle stilles som købsaftale ikke var indgået.

Landsskatterettens 3 retsmedlemmer udtalte, at efter praksis tillægges en aftale skattemæssig virkning selv om aftalen om overdragelse efterfølgende hæves på grund af væsentlig misligholdelse. Derimod tillægges en aftale ikke skattemæssig virkning i de tilfælde, hvor der er fastsat en betingelse for at aftalen skal effektueres, og det efterfølgende konstateres, at denne betingelse ikke er opfyldt.

Landsskatterettens flertal var af den opfattelse, at købsaftalen skulle tillægges skattemæssig betydning, da købsaftalen ikke er bortfaldet som følge af, at en betingelse fastsat i købsaftalen ikke er opfyldt, men derimod hævet af køberen på grund af en væsentlig mangel, som berettigede køber til at hæve handlen. Et retsmedlem var af den opfattelse, at der ikke var grundlag for at opretholde handlen i skattemæssig henseende, idet der reelt ikke var opnået en fortjeneste til beskatning. (SKM 2007.897 LSR)

Kommentar:

Når en aftale ophæves er der skattemæssigt to muligheder. Enten anses aftalen for en nullitet i skattemæssig henseende, dvs. at den anses ikke at have fundet sted, og en eventuel beskatning ophæves, eller at aftalen opretholdes skattemæssigt og anses for efterfulgt af et genkøb. Der kan argumenteres for begge løsninger. Løsningen med at beskatningen bortfalder, forekommer at være den mest rimelige, medmindre ophævelsen er begrundet i parternes skattetænkning.

Der findes alene en meget begrænset (og gammel) administrativ praksis vedrørende de skattemæssige konsekvenser af at en aftale ophæves. Denne praksis er dog ikke entydig, og det samme kan siges om den skatteretlige litteratur. Med Landsskatterettens kendelse er det slået fast, at der er forskel på den skattemæssige behandling alt efter om en betingelse ikke opfyldes, eller såfremt en aftale ophæves som følge af misligholdelse.

Landsskatterettens resultat er vel næppe rimeligt, da det medfører en beskatning af en avance, som skatteyderen reelt ikke oppebærer. Spørgsmålet er, om Landsskatteretten ikke kunne have nået det modsatte resultat, såfremt Landsskatteretten havde lagt til grund, at det var en betingelse for køber, at der på den købte grund kunne opføres et hus og anlægges en have, der kunne udnyttes som parcelhushaver sædvanligvis udnyttes (dyrkning af grøntsager m.m.). Herved ville Landsskatteretten have fulgt den tankegang, som dommeren, der gav sælger ret til at hæve aftalen, brugte.