Fast ejendom Spanien

Print

Oprettet d. 29/10 - 2005

Ophævelse af køb af ejendomme i Spanien på grund af forsinkelse med tinglysning af skødet ikke berettiget. Der forelå ej heller ugyldighed på grund af urigtig angivelse af købesummen i skødet.

I 1989 handlede to professionelle danske erhvervsdrivende nogle sammenhængende ejendomme i Spanien for ca. 1 million DKK. Køber deponerede købesummen i et dansk pengeinstitut, og kort tid efter blev der oprettet skøde for spansk notar. I skødet var købesummen angivet til ca. halvdelen af den reelle købesum. Sælger havde lovet at sørge for tinglysning af skødet og sørgede for, at det blev fremsendt til tinglysning. Det blev imidlertid afvist fra tinglysning i flere omgan-ge, fordi tinglysningsdommeren fandt, at der var forskellige forhold, der var til hinder for indskrivningen i tingbogen. Anmærkningerne blev påført skødet på spansk. Sælger søgte – uden held – at løse problemerne. Efter at have rykket sælger nogle gange for det tinglyste, retsanmærkningsfrie skøde, besluttede køber i 1991 at hæve handelen. Sælger anerkendte ikke ophævelsen og nægtede at medvirke til, at den deponerede købesum blev frigivet til køber.

Efterfølgende lykkedes det sælger i 1992 at få tinglyst skødet. En af forhindringerne var, at nogle af de grunde, der var omfattede af handelen, ikke var blevet tinglyst i sælgers navn, fordi et proklama først skulle udløbe, hvorfor han ikke ifølge det spanske tinglysningsregister var ejer af dem og derfor ikke kunne overdrage dem. Da sælger havde opnået tinglyst skøde på disse grunde, kunne skødet til køber, som omfattede alle grundene, tinglyses.

Imidlertid skete der stadig ingen frigivelse af købesummen, og i 1996 anlagde sælger en retssag mod køber med påstand om anerkendelse af, at købesummen med tilskrevne renter skulle frigives til sælger. Retten fandt, at køber ikke havde været berettiget til at hæve handelen i 1991 med den begrundelse, at der var indtrådt forsinkelse med leveringen af tinglyst skøde, bl.a. under henvisning til, at køber selv kunne have medvirket ved gennemførelse af tinglysningen, idet nogle af forhindringerne var relaterede til den (danske) fuldmagt, som køber havde udfærdiget.

Der lagdes endvidere vægt på, at køber havde accepteret, at sælger selv skulle stå for tinglysningen, at der ikke var aftalt nogen frist herfor, og at køber kunne have konstateret, at der forestod en række ekspeditioner, inden der kunne tinglyses endelig adkomst (ejendomsret) for ham.

Endeligt havde køber gjort gældende som begrundelse for ophævelsen af handelen, at den oplyste købesum i skødet var urigtig, og at dette kunne medføre en skattebyrde for ham. Da Retten lagde til grund, at køber havde været bekendt med dette forhold, kunne dette heller ikke medføre, at selve aftalen om overdragelse af ejendommen var ugyldig som stridende mod lov eller ærbarhed, jf. Danske Lov 5-1-2.

Højesteret stadfæstede således Landsrettens dom.

Kommentar: I denne sag har Murphy’s Lov været på spil: Alt, hvad der kan gå galt, går galt! Parterne talte ikke spansk, havde intet kendskab til, hvorledes en ejendomshandel i Spanien skal gennemføres, og havde ikke søgt kvalificeret rådgivning. Herudover blander man begreber fra en dansk ejendomshandel ind i den spanske handel. F.eks. opererer man ikke i Spanien med en deponering af købesummen. Denne betales direkte til sælger, når det skøde, som notaren har oprettet, underskrives for ham, og når købers rådgiver har konstateret, at der intet er til hinder for, at skødet kan tinglyses retsanmærkningsfrit til køber.

I det foreliggende tilfælde ville en tingbogsattest have vist, at sælger ikke var tinglyst ejer af en del af grundene, hvorfor skødet til køber ikke umiddelbart ville kunne tinglyses uden retsanmærkninger. Man kunne så vælge f.eks. at dele handelen op i to skøder, idet problemet vedrørte en meget lille del af det samlede areal, opnå retsanmærkningfri tinglysning på størstedelen af grundene, frigive en forholdsmæssig del af købesummen, og derved afslutte størstedelen af
handelen. Samtidig kunne man have løst problemet med sælgers manglende adkomst til den resterende del og – med tiden – have opnået tinglyst adkomst til køber på denne del også. Man kunne også have valgt at gennemføre handelen samlet, selv om det ville tage lidt længere tid. Grunden til at det tog så lang tid, var i høj grad, at hverken køber eller sælger forstod, hvori problemerne bestod.

At købesummen i skødet var lavere end den reelle anså Landsretten ikke for en tilstrækkelig begrundelse for, at køber kunne træde tilbage fra handelen. Tilbage i 1991-92 var det stadig ret almindeligt, at køber og sælger blev enige om at spare afgifter til den spanske stat på denne måde, men nu om dage er de spanske skattemyndigheders kontrol med ejendomshandler blevet væsentligt mere effektiv, hvorfor det er en risikabel – og bødebelagt – fremgangsmåde, som ikke kan tilrådes.

Undertegnede var af Landsretten udpeget som skønsmand (ekspert i spanske retsforhold) i denne sag. Opgaven bestod i at besvare et såkaldt skønstema, hvor parterne havde formuleret de spørgsmål, man ønskede afklaret. Landsretten lagde i sin afgørelse denne besvarelse til grund for dommen.

Denne dom har relevans for alle købere af fast ejendom i Spanien og således også for erhvervsvirksomheder, der etablerer sig i landet, og som i den forbindelse køber en ejendom.