Udlæg i andelsboliger og andelsboligens værdi.

Print

Oprettet d. 6/6 - 2007

Denne artikel handler om retspraksis for at opnå udlæg i andelsboliger.

Det har siden 1. februar 2005 været muligt at foretage udlæg i andelsboliger, og reglernes nærmere indhold fyldes løbende ud med afgørelser fra retspraksis.

Andelsboliger udgør ca. 7 % af den samlede boligmasse i Danmark. I København og Frederiksberg kommune udgør andelsboliger dog næsten 1/3 af boligmassen. Det fremgår jævnligt af dagspressen at andelsboligværdien er generelt stigende, hvilket naturligvis er interessant for kreditorer med nødlidende fordringer.

Fogedretten træffer beslutning om udlæg i andelsboligen skal tillades, idet retsplejelovens § 509 om trangsbeneficiereglen skal påses. Trangsbeneficiet er en såkaldt retlig standard, hvis nærmere indhold må udledes at praksis.

Andelsboligen kan undtages for udlæg, hvis boligen efter sin størrelse og indretning alene opfylder de sædvanlige krav til en beskeden bolig, der under hensyn til skyldneren og hans husstand med rimelighed kan stilles, og aktivet ved tvangsfuldbyrdelse må antages ikke at indbringe et beløb, der klart overstiger udgiften ved overtagelse af en passende bolig eller leje- eller andelsbolig.

Vurderingen af, hvorvidt der er tale om en beskeden bolig skal ske under hensyn til skyldneren og hans husstands forhold. Fastsættelsen af forholdet mellem andelens værdi og udgifter til anden passende bolig må ske på baggrund af en vurdering af forholdene på det lokale boligmarked. Det er derfor ikke muligt at udlede fra retspraksis en fast beløbsgrænse for hvornår et udlæg i en andelsbolig er tilladt.

Selvom det ikke er muligt at fastsætte en beløbsgrænse kan man på baggrund af retspraksis få et billede af, hvornår retterne tillader udlæg i andelsboliger.

I Afgørelsen U2005.3043Ø fra Østre Landsret, som drejede sig om en 2-værelses andelslejlighed på 62m2 beliggende i København, fandt retten, at andelen var omfattet af trangsbeneficiet. Nettosalgsprisen for andelen blev af parterne anslået til værende ca. kr. 41.000,00. Det blev oplyst, at skyldner var den eneste i husstanden. Landsretten fandt, at andelen opfyldte de sædvanlige krav til en beskeden bolig, og at den ved en eventuel tvangsfuldbyrdelse ikke ville indbringe et beløb som klart oversteg udgifterne til en anden bolig. Andelen var derfor undtaget fra udlæg i medfør retsplejelovens § 509, stk. 2.

Også i afgørelsen U.2005.3067Ø fandt Østre Landsret, at andelslejligheden var omfattet af trangsbeneficiet. I dette tilfælde var der tale om en 3-værelses andelsbolig på 72 m2 beliggende i København. Andelsværdien blev oplyst som værende kr. 59.000,00.

Modsat fandt Østre Landsret ved sin kendelse af 4. august 2005, at en 3. værelses andelsbolig på 74 m2, ikke var omfattet af trangsbeneficiet. Andelsboligen var beliggende på Amager og blev beboet af skyldner og dennes ægtefælle. Nettoværdien af andelsboligen blev anslået til værende ca. kr. 75.000,00. Udlæg blev foretaget i andelen.

Man kan på baggrund af de ovenfor nævnte afgørelser konkludere, at Østre Landsret har valgt at følge en linie, hvor normale andelsboliger til en værdi over ca. 75.000,00 ikke er undtaget fra udlæg. Man skal dog have får øje, at der som tidligere nævnt er tale om en konkret vurdering, hvor husstandens størrelse og det lokale boligmarked spiller ind.

Det bemærkes, at hvis skyldner ikke selv bor i andelslejligheden, kan der foretages udlæg uanset værdien af andelsboligen.

Værdistigninger på andelsboliger har også åbnet nye muligheder for kreditor for at få tvangsfuldbyrdet deres krav ved udlæg i andelsboligen.

Det er derfor vigtigt, at kreditor har for øje, at man med de nye regler, og de stigende andelspriser, måske har nogle gamle krav liggende i skuffen, som det nu kan betale sig at tage fat i igen.

Kreditor har selv mulighed for at kontrollere, hvorvidt skyldners bolig er en andelsbolig. Dette kan gøres på adressen www.ois.dk, hvor der under feltet ejerforhold vil fremgå, hvorvidt der er tale om en andelsbolig.