Ældre lejemål - syn og skøn?

Print

Oprettet d. 15/2 - 2005

For ældre lejemål, det vil sige lejemål indgået inden den 1. januar 2000, gælder der særlige overgangsregler, når lejeværdien skal bedømmes.

Er lejen væsentlig lavere end det lejedes værdi, kan udlejeren forlange lejen forhøjet til det beløb, der er rimeligt under hensyn hertil. Krav om lejeforhøjelse kan dog tidligst få virkning 4 år efter lejeforholdets begyndelse eller 4 år efter, at der sidst er trådt en lejeforhøjelse i kraft som følge af, at lejen var væsentlig lavere end det lejedes værdi, jfr. Erhvervslejelovens § 81, stk. 1., pkt. 1.

Ved krav efter stk. 1, 1. pkt., skal udlejeren dokumentere, at den leje, som forlanges, svarer til lejen for en repræsentativ del af de lejemål i kvarteret eller området, som er sammenlignelige, f.eks. med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Lejemålene skal endvidere være sammenlignelige med hensyn til vilkår, herunder om der er afståelses- og genindtrædelsesret for lejer, og om der ved siden af lejen skal betales andre udgifter vedrørende lejemålet, f.eks. driftsudgifter, jfr. Erhvervslejelovens § 81, stk. 4, pkt. 1.

De citerede bestemmelser angiver således et præcist bevistema for domstolene, hvilket har den betydning for udlejer, at han ikke generelt kan henvise til et syn og skøn, men derimod må henvise til lejemål, som opfylder de ovennævnte kriterier. Der skal med andre ord også foreligge fyldestgørende oplysninger om de sammenlignelige lejemåls lejevilkår i form af lejekontraktsvilkår eller en kopi af det sammenlignelige lejemåls lejekontrakt. Det er ikke tilstrækkeligt at henvise til generelle oplysninger om lejepris pr m2 som for eksempel visse grundejerforeninger benytter sig af, når de skal søge at fastslå, hvad lejeværdien er.

Retten skal på grundlag af bevistemaet angivet i loven afgøre sagen. I en sådan bedømmelse kan indgå vurderingen af de fremlagte dokumentationer og en vurdering af en udtalelse fra et sagkyndigt syn og skøn. Et syn og skøn forekommer dog at være overflødigt, såfremt der for Boligretten verserer flere sager om lejeværdier, idet det må antages at de stedlige Boligretsdommere i almindelighed besidder en ekspertise, der er mindst på højde med en udmeldt skønsmand.

Når de særlige overgangsregler for lejeværdifastsættelsen i Erhvervslejeloven er udløbet i 2003, kan der på dette tidspunkt være brug for syn og skøn, idet det derefter er det mere flydende begreb markedsleje, der er afgørende for lejeværdien. Fremtidige afgørelser vil vise i hvilket omfang bevistemaet vil blive udvidet.

Begrebet markedsleje indebærer, at der ikke længere skal ske en sammenligning med konkrete lejemål med angivelse af samtlige lejevilkår. I stedet skal der for retten fremlægges en eller anden form for dokumentation for markedsleje. Retten kan ved sin frie bevisbedømmelse herefter vurdere mere frit over begrebet markedsleje uden entydigt at være bundet til konkrete sammenlignelige lejemål. Retten kan således også inddrage sit kendskab til lejeværdien i det område, hvor det pågældende lejemål befinder sig.