Ulovlig indretning af badeværelse i andelsbolig

Print

Oprettet d. 23/10 - 2005

Ansvar for andelsforeningen?

En andelshaver (ejer 1) fik i 1989 ombygget badeværelset i sin stuelejlighed. Året efter blev lejligheden solgt til ny køber (ejer 2), der solgte den igen i 1999 til ejer 3. Ejer 2 havde altså haft ejendommen i 9 år, før han solgte den videre. I forbindelse med det sidste salg indgik indretning af badeværelse som en forbedring til en værdi af kr. 18.500,00. Efter overtagelsen blev der konstateret nogle knækkede fliser, og sælger betalte kr. 3.000,00 af købesummen til køber for udskiftning af disse.

Det viste sig senere, at ombygningsarbejdet ikke var udført hånd-værksmæssigt korrekt, hvilket medførte, at gulvet var utæt og der sivede vand ned i kælderen. Udbedringsudgifterne blev ved syn og skøn anslået til kr. 55.000,00. Ejer 3anlagde sag mod Ejer 2 med krav om betaling af kr. 73.500,00 begrundet i en erstatning på kr. 55.000,00 og et forholdsmæssigt afslag på kr. 18.500,00, der svarede til værdien af den forbedring, han havde betalt for.

Ejer 2 medinddrog Ejer 1, og nedlagde påstand om, at Ejer 1 skulle betale for hele skaden. Retten fastslog, at krav i anledning af mangler ved et badeværelse, hvor der er udført ombygningsarbejder af en andelshaver, alene kan rettes mod en tidligere andelshaver, og ikke mod andelsboligforeningen. Ejer 2 havde ikke i sin ejertid konstateret, at badeværelsesgulvet var utæt, efter at det i 1990 var tættet med en elastisk fuge, og var derfor ikke erstatningspligtig overfor Ejer 3. Et forholdsmæssigt afslag måtte tage udgangspunkt i det betalte beløb på kr. 18.500,00, med fradrag af det tilbagebetalte beløb på kr. 3.000,00, og en af skønsmanden anslået restforbedringsværdi på kr. 5.500,00. Ejer 3’s krav omfattede totalrenovering af hele badeværelset, etablering af ny etageadskillelse og udbedring af loftet i kælderen, og en del af kravet angik således ikke de forbedringer, som Ejer 3 havde betalt for, men dele af lejligheden og ejendommen, som ikke angik Ejer 2.

Retten fastslog herefter, at der ikke var grundlag for at tilkende forholdsmæssigt afslag. Sagen er interessant ved, at der verserer mange sager om problemer med ombyggede badeværelser, hvor det senere bliver fastslået, at ikke alle regler vedr. ombygning af badeværelset har været fulgt, ligesom der også er konstateret skader i kældre mv., ved at der siver vand fra badeværelset ned i kælderen.

Sagerne må vurderes konkret ud fra hver enkelt begivenheds forløb, og i virkeligheden finder jeg, at sagen er ret hård overfor Ejer 3, som jo har fået et ubrugeligt badeværelse. Han har ganske vist betalt kr. 18.500,00 for badeværelset, men Landsretten fortolker altså forbed-ringen så snævert, og er af den opfattelse, at såfremt der havde været tale om en gennemgribende renovering af badeværelset ville pri-sen antageligt have været betydeligt højere, hvorfor Ejer 3 ikke skal have fordel af, at Ejer 2 ikke helt havde opfyldt alle normerne i forbindelse med udskiftningen af badeværelset.

Eksemplet viser, at det både er svært for advokater og dommere at konkretisere, hvorledes et udfald af eventuelle sager vil blive af den omhandlede karakter. Ét står imidlertid fast. Andelsboligforeningen har ikke ansvar for ombygningsarbejder, som bliver foretaget af an-delshaverne for dennes regninger, hvilket også synes fuldt ud rimeligt, idet andelsboligforeningens bestyrelse ved besigtigelse af de pågældende lejligheder jo ikke har mulighed for at se, hvorvidt de på-gældende lejligheder er lovlige eller ej.