Udlejer kunne ikke opsige erhvervslejemål, selvom han skulle benytte det

Print

Oprettet d. 8/11 - 2005

Lejer indgik med virkning fra 15. maj 1993 aftale om et erhvervslejemål med udlejer. Det fremgik ikke af lejekontrakten, at det lejede var en ejerlejlighed. I december 1999 opsagde udlejer lejemålet med henvisning til, at udlejer selv ønskede at benytte det lejede til detailbutik indenfor anden branche.

Landsretten fandt det ikke bevist, at udlejer i forbindelse med lejeaftalens indgåelse havde tilkendegivet overfor lejer, at det lejede var en ejerlejlighed, eller at lejer i øvrigt var bekendt hermed ved lejeforholdets påbegyndelse. Opsigelsen tilsidesattes efter lejelovens § 84, stk. 1, litra a.

(Vestre Landsrets dom af 22. februar 2002, 1. afdeling, B-0840-01, UfR 2002.1091V)

Kommentar: Selvom erhvervslejeloven trådte i kraft 1. januar 2000 kan lejelovens bestemmelser stadig have betydning for erhvervslejemål indgået før 1. januar 2000, som det var tilfældet i denne dom.

Ifølge lejelovens § 82 kan en udlejer almindeligvis opsige lejeforhold om: a) enkelte værelser til beboelse, når værelset er en del af udlejerens beboelseslejlighed eller er en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor, b) beboelseslejlighed i et hus, hvori der på tidspunktet for aftalens indgåelse kun findes to beboelseslejligheder, hvoraf ejeren bebor den ene m.v.

Der opstår ofte problemer, når ejerlejligheder udlejes til erhverv, idet lejer ikke altid har forståelsen for, at han ikke flytter ind i en egentlig udlejningsejendom med mange lejemål, men derimod en enkelt ejerlejlighed, som ejeren ønsker at udleje i en periode.

For at beskytte lejeren er det i lejeloven bestemt, at i andre lejeforhold end dem nævnt i § 82, for eksempel leje af ejerlejlighed til erhverv, kan udlejer kun opsige lejer, når udlejer selv ønsker at benytte det lejede.

Desuden bestemmer lejeloven, at lejeforhold om lokaler, der er udlejet til erhverv, kan ikke opsiges af udlejer med henblik på at drive erhverv i samme branche som lejerens.

Endelig er det bestemt, at er det lejede en ejerlejlighed, omfattes lejeforholdet kun af opsigelsesretten, hvis lejemålet er indgået efter ejendommens udstykning i ejerlejligheder, og hvis lejeren ved lejeforholdets påbegyndelse var gjort bekendt med, at det lejede er en ejerlejlighed, og at opsigelse kan ske efter lejeloven.

Lejeloven fastsætter dog ikke formkrav for, hvorledes lejer skal være bekendt med dette forhold, men det er udlejer, der har bevisbyrden herfor, hvilket er illustreret i denne dom.

Uanset lovens tekst, kan det anbefales, at det direkte af lejekontrakten fremgår, at der er tale om udlejning af en ejerlejlighed. På denne måde har udlejer i hvert fald løftet sin bevisbyrde.