Sammensatte kontrakter i lejeforhold/forpagtningsforhold

Print

Oprettet d. 7/3 - 2005

Idrætsforeninger og selvejende fonde eller institutioner udlejer eller bortforpagter ofte det til idrætsanlægget hørende cafeteria eller restaurant uden at gøre sig tilstrækkelig klart, hvad det er for et kontraktsforhold, der dermed etableres. Det kan ofte medføre stridigheder mellem brugeren og den bestyrelse, der er sat til at varetage idrætsforeningens interesser, for der er stor forskel på om der er tale om lokaler, der lejes, eller en forretning, der forpagtes.
Ofte ses sådanne aftaler indgået uden egentlig professionel bistand, da man sædvanligvis befinder sig i et miljø, hvor alle kender alle - så er det jo ikke nødvendigt at have så meget papir, et håndslag er vel et håndslag. Den kammeratlige tone, der ofte er i sådanne forhold, betinger heller ikke, at alle de indgåede aftaler bliver nedfældet på et stykke papir.

Bestyrelsen og medlemmerne er tilfredse, når de blot efter kampens hede bliver behandlet på smukkeste vis og brugeren er også ofte tilfreds, idet udbyttet ved forretningens drift vel ikke ligefrem gør ham eller hende til millionær, men alligevel giver til dagen og vejen og en lille sviptur om sommeren under sydlige og mere behagelige forhold. Alligevel viser der sig ofte problemer, når brugeren ønsker at afstå eller ophøre med sin virksomhed.

Tilfældet, hvor det i kontrakten er angivet, at brugsrettigheden til idrætsforeningens virksomhed er overgået til brugeren - med ret til at bruge lokaler og inventar - volder i almindelighed ingen problemer. Dette gælder, uanset om forholdet i kontrakten bliver betegnet som en lejekontrakt eller en forpagtningskontrakt og uanset, om der betales en fast afgift eller en afgift afhængig af det økonomiske resultat, der opnås i virksomheden. Det er vigtigt her at understrege, at det er virksomheden som sådan, der forpagtes/lejes.

Det har tidligere været drøftet, om en fast afgift betyder, at der bliver tale om et egentligt lejemål. Det er efter min opfattelse ikke tilfældet, og det er helt almindeligt, at man - for at undgå for mange kontroller med brugeren - fra foreningernes side ofte ønsker indgået en fast aftale om en bestemt afgift og endvidere i kontrakten fastsætter et åremål inden for hvilket kontrakten er gældende. Ofte indeholder kontrakten også bestemmelser om, at brugeren skal sørge for rengøring og vedligeholdelse af inventar og arealer omkring cafeteria og restaurant.

Når der er tale om et sådant forpagtningsforhold betyder det, at kontrakten ved udløb bortfalder, og brugeren kan ikke forlange en genforhandling eller erstatning som følge af kontraktens bortfald.

Det modsatte kunne være tilfældet, hvis forholdet kunne bringes ind under lejelovgivningens regler som i vidt omfang beskytter lejeren imod en opsigelse og på mange måder sikrer, at lejemålet ikke kan overgå til en anden, uden at brugeren på en eller anden form medvirker.

Normalt vil det i sådanne sager ikke være den helt store katastrofe, hvis brugeren blot har betjent idrætsfolkene, idet succesen i cafeteria eller restaurant delvist er afhængig af den aktivitet som idrætslederne nu formår at sætte i gang i idrætshallen. Der har dog været tilfælde, hvor brugeren, måske for at udfylde de "døde perioder", har søgt at etablere forskellige arrangementer, f.eks. juletræsfester, sølvbryllupsarrangementer, udvidet forretningen med en selskabsforretning med mad ud af huset, udlejning af borde og stole, etableret rejsegildearrangementer, receptioner m.v.

I sådanne tilfælde kan man udmærket forestille sig, at der bliver oparbejdet en ikke uvæsentlig kundekreds, som er beskyttelsesværdig for brugeren, forstået på den måde, at den i forbindelse med ophør eller videreoverdragelse af brugsretten kan have en værdi. I et sådant tilfælde havde en bruger indgået en kontrakt i 1974 om forpagtning af en dengang nødlidende virksomhed, som skrantede temmelig voldsomt. Ved flid og forskellige initiativer blev stedet snart kendt som et godt madsted og et særdeles anvendeligt selskabslokale, idet brugeren via sit gode håndelag og sin sikre smag fik kunder, der rakte langt ud over den kreds af kunder, der naturligt henhørte under virksomheden. Den siddende bestyrelse, der tidligere havde sloges med problemerne om at få økonomien til at løbe rundt, var selvfølgelig meget tilfredse med udviklingen og kontrakten blev således forlænget i hele to perioder.

Kontrakten betegnedes som en forpagtningskontrakt, men der var ikke tvivl om, at som forretningen så ud i dag, var den skabt af brugeren. Der var endvidere undervejs indgået mundtlig aftale om, at forpagtningsafgiften, der oprindeligt var omsætningsbestemt, blev aftalt til et fast beløb og omsætningen uden for den gamle kerneforretning, som tidligere indgik i forpagtningsafgiften, ifølge stiltiende aftale, blev holdt uden for beregningsgrundlaget.

Kontrakten indeholdt endvidere en bestemmelse om, at brugeren i forpagtningsperioden havde ret til at afstå forretningen til en "seriøs og branchekendt" person.

Alle disse forhold kom for dagens lys, da brugeren blev syg og den hidtidige formand blev udskiftet med en ny formand, som så helt koldt og kynisk på sagen og ville fastholde, at forpagtningsforholdet måtte ophøre ved kontraktens udløb pr. 1. august 2000 eller også måtte brugeren opsiges, når han ikke var i stand til at drive forretningen på grund af sygdom.

Brugeren kunne med god grund se hele sit livsværk og den oparbejdede kundekreds gå over til bortforpagteren og hermed kunne denne udnytte forretningens position og forlange en forpagtningsafgift af hele omsætningen, altså det, der lå uden for de i kontraktens oprindelige fastsatte rammer. Sagen blev ikke nemmere at have med at gøre, da forpagtningskontrakten efter sit indhold ophørte den 1. august 2000. I et sådant uklart kontraktsmiljø er det bestemt ikke de bedste betingelser, der blev tilbudt den arme bruger, som efter indholdet af kontrakten var helt i lommen på idrætsforeningens bestyrelse.

Sagen fik dog en nogenlunde rimelig afslutning. Brugeren påberåbte sig nemlig lejelovens regler og anførte, at kontraktsforholdet undervejs havde ændret karakter som et lejemål, og da idrætsforeningen havde ladet brugeren blive i restauranten i mere end 3 måneder efter forpagtningskontraktens ophør, uden at sende den i lejelovgivningen påkrævede påkravsskrivelse om fraflytning ved ophør, fangede bordet, idet brugeren nu påberåbte sig bestemmelserne i erhvervslejeloven og gjorde gældende, at han nu havde ret til at sidde på en tidsubestemt lejekontrakt.

Det var højst tvivlsomt om dette kunne have holdt ved en nærmere prøvelse ved en retssag. Men det vil ikke være muligt for idrætsforeningens bestyrelse at komme af med brugeren uden en lang og opslidende retssag, og da tidsfaktoren for den fortsatte drift af den gode forretning spillede en afgørende rolle, lykkedes det at få bragt en aftale i stand, der tilgodeså brugerens investeringer i materiel og kunder på en rimelig og fair måde, ligesom idrætsforeningen også fik noget ud af det i form af en forventelig større forpagtningsafgift af den nye bruger.

Eksemplet skal illustrere, at det ikke er lige meget om man er lejer eller forpagter. Hvis det er således, at brugeren forventer at udvide forretningen med nye aktiviteter, eller vil ændre det hidtidige forretningskoncept til noget, der kan medføre en succes, kan det absolut anbefales at kontakte en kyndig rådgiver for at få sat kontrakten således sammen, at disse investeringer og anstrengelser bliver brugerens og ikke ryger ned i den heldige bortforpagters eller udlejers lommer.