Regulering af lejen efter det lejedes værdi - intet forbehold

Print

Oprettet d. 17/5 - 2005

En erhvervslejekontrakt, der var indgået i februar 1992, var uopsigelig fra udlejers side, indtil 1. marts 1997. Kontrakten indeholdt i § 4.5 en reguleringsklausul om årlig procentvis regulering af lejen. Endvidere havde parterne aftalt i § 4.2: ’uanset aftalt uopsigelighed er udlejer berettiget til at forhøje lejen i overensstemmelse med den til enhver tid gældende lejelovgivning – ved lejekontraktens indgåelse, lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v.’ .

Udlejer varslede lejeforhøjelse efter det lejedes værdi, men lejer protesterede herimod. Lejer havde til støtte for sin påstand nærmere anført, at det af erhvervslejelovens § 9, stk. 4, fremgik, at lejen tillige skulle kunne reguleres efter det lejedes værdi, såfremt dette udtrykkeligt fremgår af lejeaftalen. Hverken erhvervslejereguleringsloven eller forarbejderne hertil, giver nogen nærmere vejledning om, hvad der ligger i at reguleringsmuligheden skal fremgå udtrykkeligt af lejeaftalen. Det er derfor op til domstolene, efter en konkret fortolkning, at afgøre om parterne har aftalt, at lejen – ud over procentreguleringen – skal kunne reguleres efter det lejedes værdi.

Lejer havde til støtte for sin påstand nærmere anført, at lejekontrakten ikke indeholdt den fornødne hjemmel til at varsle lejeforhøjelse efter det lejedes værdi, idet forbeholdet i kontraktens § 4.2 alene relaterede sig til den mellem parterne aftalte uopsigelighed. Bestemmelsen omhandlede således ikke den i kontraktens § 4.5 indgåede aftale om procentregulering, og indeholdt heller ikke en henvisning til reglerne om det lejedes værdi eller til erhvervslejereguleringsloven § 3. Som følge heraf er forbeholdet ikke tilstrækkeligt tydeligt og opfylder derfor ikke erhvervslejereguleringslovens § 9, stk. 4.

Endelig havde sagsøgte anført, at kontraktens § 4.2 var uklart formuleret, og at den derfor i overensstemmelse med uklarhedsreglen ’skal fortolkes mod koncipisten’, det vil sige sagsøgeren.

Landsretten stadfæstede boligrettens afgørelse med den begrundelse, at forbeholdet i kontraktens § 4.2 ikke var gentaget i § 4.5, ligesom der ikke, efter en naturlig og umiddelbar læsning, var grundlag for at sammenkæde kontraktens § 4.2 med § 4.5, hvorfor landsretten gav lejer medhold, uanset at forbeholdet i § 4.2 herefter kun havde begrænset betydning (forbedringsforhøjelse).

(Vestre Landsrets dom af 31. oktober 2001, 2. afdeling, T: Tidsskrift for Bygge og Bolig, årgang 2002, side 50)