Lejelov kontra almindelig aftalelov - boligreguleringslov.

Print

Oprettet d. 26/4 - 2005

Når kommuner eller andre offentlige institutioner eller større private firmaer lejer en hel ejendom med henblik på at videreudleje denne, f.eks. med enkeltværelser, kan der opstå problemer med henblik på, hvorledes man skal vurdere aftaleforholdet dels imellem den oprindelige ejer og lejer og forholdet mellem lejer og fremlejetagerne (dem der bor i klubværelserne).

Lejeloven gælder for leje, herunder fremleje af hus og husrum, hvil-ket betyder, at en institution eller kommune ikke kan bo til leje i en bolig!

Forholdet mellem lejeren og fremlejetagerne reguleres derimod efter lejeloven eller boligreguleringsloven (lovbekendtgørelse af 14. maj 2001 nr. 348).

Disse regler er senest fastslået ved en dom afsagt af Københavns By-ret den 11. november 2002. Sagen angik en ejendom, der pr. 1. januar 1995 omfattede 51 beboelseslejligheder, 27 klubværelser og 2 erhvervslejemål.

Klubværelserne var indrettede i 1993 i stueetagen og på 1. sal og udlejet af ejendommens ejer til et firma, der normalt beskæftigede sig med planlægning og byggeopgaver.

Det pågældende firma fremlejede de enkelte værelser til beboelse.

5 af lejerne af klubværelser, der har indgået deres lejemål på for-skellige tidspunkter i perioden 1. marts 1998 til 1. juni 2002 indbragte i medfør af boligreguleringslovens § 15 stk. 1 spørgsmålet om
lejens størrelse for Huslejenævnet, der nedsatte lejen til kr. 600,00 pr. m2 i medfør af § 5 stk. 1.

Københavns ankenævn fandt, at fremlejeforholdene bedst kunne sidestilles med lejemål, der er reguleret efter reglerne i småhuse i boligreguleringslovens kapitel 4 a og fastsatte lejen til kr. 750,00 pr. m2 i medfør af boligreguleringslovens § 29 C.

Boligretten fandt imidlertid, at reglerne om omkostningsbestemt hus-leje i kapitel 2 – 4 fandt anvendelse ved fastsættelse af lejen for enkeltværelser.

Det forhold, at der var tale om et fremlejeforhold kunne ikke føre til noget andet resultat i særdeleshed ikke i den foreliggende sag, hvor udlejer fremlejede 27 enkeltværelser i samme ejendom.

Da det var mest hensigtsmæssigt, at det var Ankenævnet traf afgørelse om størrelsen af den omkostningsbestemte husleje, blev sagen hjemvist til fornyet behandling ved Ankenævnet.

Sagen viser altså, at fremlejeforholdet mellem lejer og fremlejer skal reguleres efter lejelovens bestemmelser, herunder boligreguleringslovens regler.

Såfremt det pågældende firma blot havde fremlejet en enkelt eller to lejligheder er det min opfattelse, at Ankenævnets afgørelse af, at sagen var omfattet af småhusreglementet var rigtigt.

Det store omfang medførte imidlertid, at udlejer blev fanget af bestemmelserne i boligreguleringsloven.

Samme problemstilling kan opstå, når forældre køber ejerlejligheder og lejer disse ud til deres børn.

Når lejemålet ophørte, er der mange forældre, der har fortsat med at udleje deres ejerlejlighed til nye lejere og spørgsmålet er ofte her, om den pågældende leje skal fastsættes efter kapitel 4 A – reglerne om småhuse eller om de skal fastsættes efter omkostningsbestemt husleje.

Hvis en ejendom en gang er født som en ejendom med omkost-ningsbestemt husleje, opdelt som ejerlejligheder, er det jo således, at de usolgte lejligheder bliver omfattet af reglerne om
omkostningsbestemt husleje.

Når disse usolgte lejligheder skifter ejere, er problemet, om den enkelte ejer herefter er bundet af reglerne om omkostningsbestemt husleje, eller om småhusreglementet skal anvendes.

Retsreglerne på dette punkt er ikke helt afklaret i retspraksis.