Lejefastsættelse

Print

Oprettet d. 13/10 - 2005

I Lovorientering er der tidligere redegjort for de problemer, der opstår for udlejer, når der skal ske en lejefastsættelse af en beboelseslejlighed, og når denne genudlejes efter, at der er fo-retaget en modernisering af lejemålet. De skøn, som udøves af de lokale huslejenævn og boligretten, er nok ens, men
bedømmelsen af lejeværdien kan alligevel variere en del.

En vis vejledning kan findes i den rapport som Socialministeriet udgav i januar måned 2003, kaldet ”private udlejningsejen-dommes budgetleje 2002”, og som forefindes på ministeriets hjemmeside.

Rapporten viser, at det rene omkostningsbudget er steget ca. 4,2 % p.a. i årene fra 1993 til 2002, men stigningen ud over in-flationen har været stigning i hensættelsesbeløbene til udvendig vedligeholdelse. Der er ikke sket en tilsvarende stigning i lejeindtægten for udlejerne, hvis eneste mulighed for at få sikret et bedre afkast er, at der gennemføres forbedringsforhøjelser eller genudlejes efter, at der er sket forbedringer af det lejede. Så-danne lejemål indeholder et væsentligt kvalitetsløft, der be-grunder, at lejen for disse lejemål er steget langt mere end inflationen og de øgede hensættelsesbeløb til vedligeholdelse.

Tabellerne i oversigten viser, at lejen gennemsnitligt udgør ca. 484 kr. pr. m2 for den rene omkostningsbestemte husleje. Ved genudlejning, hvor der er sket lejeforhøjelse efter reglerne i le-jelovens § 5, stk. 1 eller 2 (gennemgribende moderniseret) er gennemsnittet 792 kr. pr. m2 varierende fra ca. kr. 646 og op til 950 kr.

Huslejenævnets praksis i Roskilde bevæger sig i niveau på ca. 630 -720 kr. og i Køge fra 750 til 830 kr. pr m2. Tallene skal dog ikke vurderes som absolutte tal, idet variationerne dækker over forskelligheder i ejendommens alder, beliggenhed og den måde som moderniseringen er gennemført på.

Uanset hvilke sammenligninger og regnestykker der opstilles, kan man altså ikke som udlejer være sikker på, hvilken husleje der endeligt vil blive fastsat af huslejenævn og/eller boligret.

Det er dog muligt at få indhentet en forhåndsgodkendelse hos huslejenævnet, hvilket er belyst i en dom, afsagt af Østre landsret, gengivet i TBB (Tidsskrift for bolig og byggeret) 2003 p. 23, hvoraf det fremgik, at udlejer projekterede en gennem-gribende forbedring af en lejlighed, der var fraflyttet af en tidli-gere lejer, og bad huslejenævnet om at forhåndsgodkende, at lejen ved genudlejning kunne ansættes til kr. 830.

Huslejenævnet ansatte værdien til 700 kr. pr m2. Udlejer ind-bragte spørgsmålet for boligretten. Huslejenævnet gjorde gæl-dende, at nævnet ikke kunne sagsøges, idet nævnet ikke anså sig for at være rette sagsøgte. Heri fik huslejenævnet ikke medhold. Dommen udtaler, at det kræver en udtrykkelig
lovhjemmel at antage, at en forvaltningsmyndigheds afgørelser er endelige, og at det ikke kunne være rimeligt at henvise en udlejer til at gennemføre moderniseringen i tillid til, at boligretten senere vil komme til et resultat, der er mere gunstig for ham.

Det er altså muligt at indhente en forhåndsgodkendelse fra huslejenævnet, og alt afhængig af det svar, som udlejer måtte få, kan udlejer herefter tage stilling til, om moderniseringen af lejligheden bør finde sted, eller om huslejenævnet skal stævnes for boligretten, såfremt det er udlejers skøn, at boligretten vil vurdere værdien af moderniseringen højere end huslejenævnet. Ordningen vil utvivlsomt skærpe huslejenævnenes påpasselighed med at ansætte lejeværdien korrekt, idet det aldrig er mor-somt at få afgørelsen indbragt for boligretten og modtage en dom eller tilkendegivelse, der viser, at huslejenævnet har vurderet sagen forkert.