Kapitel 16 i lov om leje af erhvervslokaler m.v.

Print

Oprettet d. 28/1 - 2005

Erhvervslejeloven indeholder regler for lejemål indgået inden 1. januar 2000.

I lejekontrakter, der er oprettet før erhvervslejelovens regler, var det en regel, at der skulle ske et udtrykkeligt forbehold fra udlejers side, såfremt udlejer forbeholdt sig at kræve lejereguleringer i uopsigelighedsperioden – lejeperioden – og såfremt et sådant forbehold ikke var taget, kunne der ikke ske lejeregulering i uopsigelighedsperioden/lejeperioden.

Et sådant forbehold kunne være taget ved henvisning til den dagældende standardformular § 15, stk. 7, som efter retspraksis indeholdt en tilstrækkelig hjemmel til at kunne kræve regulering af lejen i uopsigelighedsperioden. For lejekontrakter indgået mens lov om erhvervslejeregulering var gældende skulle der dog tages et udtrykkeligt forbehold og her var henvisningen til standardformularen ikke
tilstrækkelig.

I henhold til den nye erhvervslejelovs § 13, er det således, at hver part i lejeforhold hvert 4. år i lejeperioden kan forlange lejen reguleret til markedslejen, hvis den gældende leje er væsentligt lavere eller væsentligt højere end markedslejen. Der kræves således ikke længere et udtrykkeligt forbehold eller blot et almindeligt forbehold.

Spørgsmålet er så, hvad der skal ske med de gamle kontrakter.

I henhold til lovmotiverne er det således, at loven tilsigter at få et fælles regelsæt for alle erhvervslejemål fra 1. januar 2000.

Det afgørende er, hvad der på aftaletidspunktet var gældende af lovregler, således at når der ikke på aftaletidspunktet var foretaget noget forbehold fra udlejers side, vil udlejer heller ikke efter de nye regler i uopsigelighedsperioden kunne gennemføre en lejeforhøjelse.

Det følger af det princip, at parterne naturligvis indretter sig efter den til enhver tid gældende lovgivning.

Det er imidlertid uheldigt, at dette spørgsmål ikke fremgår klart af er-hvervslejelovens § 13 sammenholdt med § 80, stk. 5.

Det kan med nogenlunde sikkerhed fastslås, at såfremt parterne i en lejekontrakt har indeholdt bestemmelser om lejeregulering i henhold til prisudviklingen og udviklingen i skatter og afgifter m.v., men ingen bestemmelse om adgang til lejeregulering efter markedslejens udvik-ling eller andet, finder de tidligere aftaler anvendelse, således at lejeregulering ikke kan finde sted.

Det må således i almindelighed antages, at lovgivningen ikke medfører ændringer i parternes aftale om lejeregulering, med mindre det er udtrykkeligt anført.

Søren Ammitzbøll
26.01.04