Insolvent andelsboligforening

Print

Oprettet d. 19/9 - 2007

Flyttet andelshaver hæftede, trods fraflytning, for prioritetsgæld grundet andelsforeningens insolvens.

Sagens omstændigheder:

A lejede i november 1991 et værelse i en organiseret andelsboligforening og indbetalte i den forbindelse et depositum. Af foreningens vedtægter fremgik det, at ethvert medlem hæftede personligt og solidarisk for foreningens kontraktspantegæld, herunder bl.a. prioritetsgæld i ejendommen. I vedtægterne blev et medlem defineret som en, der boede i foreningens ejendom og havde betalt et indskud.

A fraflyttede værelset i maj 1993 og blev i august s. å anmodet om at skrive under på en salgsfuldmagt til en advokat. A underskrev i håbet om, at han derved kunne få sit depositum tilbagebetalt. Det indbetalte depositum udgjorde kun godt 50 % af det beløb en decideret andel i foreningen kostede.

Det lykkedes ikke advokaten at få solgt ejendommen, der efterfølgende blev sat på tvangsauktion. I salgsopstillingen var A påført som ejer sammen med de to andre andelshavere, og havde ikke i den forbindelse protesteret.

En ufyldestgjort panthaver gjorde sit krav gældende mod A i henhold til vedtægtsbestemmelsen om personlig, solidarisk hæftelse. A gjorde gældende, at han aldrig havde været medlem af foreningen, idet han ikke havde betalt et indskud som krævet, og at han der udover ikke – på tidspunktet for underskrivelsen af fuldmagten – havde været klar over likviditetsproblemerne i foreningen.

Såvel byrettens som landsretten fandt, at A utvivlsomt havde været medlem af foreningen, uanset at han ikke havde betalt det fulde indskud. Det blev i den forbindelse tillagt særlig vægt, at A havde underskrevet fuldmagten efter fraflytning og at han havde stået som ejer i salgsopstillingen til tvangsauktionen uden at have protesteret her i mod.

Det blev antaget, at A måtte have været vidende om foreningens insolvens allerede ved fuldmagtsunderskrivelsen, idet der herpå var en angivelse af, at foreningen ikke havde betalt termin for juni måned rettidigt.

Det blev særlig anført, at A ikke ved sin blotte fraflytning kunne unddrage sig den personlige, solidariske hæftelse, der fulgte af vedtægterne, hvorfor han fortsat hæftede – også over for den ufyldestgjorte panthaver.

Vestre Landsrets dom af 1. november 2006, TBB 2007.260 V.

Kommentar:

Det synes åbenbart, at medlemmerne i andelsboligforeninger hæfter for foreningens gæld – i hvert fald, så længe de er reelle medlemmer, såfremt det fremgår af vedtægterne. Den personlige, solidariske hæftelse gælder imidlertid også efter udmeldelse af foreningen.

Udgangspunktet er, at udtræden af en andelsboligforening sker ved salg (overdragelse) af andelen. Medlemskabet er således obligatorisk og tæt forbundet med brugsretten til boligen. Resultatet af udtræden vil typisk være, at andelshaveren frigøres for hæftelse, såfremt foreningen er solvent på tidspunktet for udtræden. Andelshaverens frigørelse afhænger dermed af, at en ny andelshaver overtager hæftelsen.

For at undgå hæftelse skal en andelshaver således være udtrådt af foreningen på et tidspunkt, hvor denne har været solvent.

I ovennævnte sag havde andelshaveren ikke med tilstrækkelig tydelighed bevist, at han reelt ikke længere var medlem. Det havde særlig betydning, at han efter fraflytningen fremstod som medlem – både ved underskrivelse af fuldmagten og i kraft af salgsopstillingens lydende, som de færreste læser.

Rettens begrundelse kan støttes af at långiver i henhold til vedtægterne har alle beboere (medlemmer) som ”kautionister”, da vedtægterne i denne ejendom foreskrev personlig hæftelse. Når långiver ikke skal spørges hver gang, der sker en udskiftning af beboerne, så hæfter beboerne.

Vedrørende undersøgelsespligten angående foreningens solvens på tidspunktet for udtræden skal det blot bemærkes, at andelshaveren direkte ved underskrivelsen af fuldmagten havde fået oplysninger om, at juni-terminen var i restance. En sådan oplysning er ikke direkte bevis for, at foreningen er insolvent, men uanset om andelshaveren havde undersøgt forholdet eller ej kan han ikke undslå sig hæftelsen uden at sætte en ny debitor (andelshaver) i sit sted. Terminsrestancer er et klart indicium for, at der er likviditetsmæssige problemer.