Etablering af tagboliger og omdannelse af ledige erhvervslokaler til boliger.

Print

Oprettet d. 22/10 - 2005

Den 24. marts 2004 fremsatte økonomi- og erhvervsministeren forslag til ændring om lov om ejerlejligheder m.m. (etablering af tagboliger og omdannelse af ledige erhvervslokaler til boliger).

Hensigten er at skabe nye boliger også i de byområder, hvor der er begrænset mulighed for at opføre nybyggeri.

Formålet med lovforslaget er at skabe flere boliger især i fuldt eller næsten fuldt udbyggede byområder.

De økonomiske vilkår for opførelse af private udlejningsboliger ved bygning af nye etager på eksisterende udlejningsejendomme forbedres ved, at der indføres fri leje og husleje for sådanne boliger
svarende til den ordning, som blev indført på nyindrettede tagboliger i uudnyttede tagetager med lov nr.1090 af 17. december 2002.

Forslaget gælder både indretning af nye lejligheder i eksisterende tagetager og bebyggelse af etager på eksisterende bygninger.

Efter de gældende regler i ejerlejlighedsloven kan bygninger, der til-hører private andelsboligforeninger eller som er påbegyndt opført den 1. juni 1966 eller tidligere og indeholder andet end 2
beboelseslejligheder ikke opdeles i ejerlejligheder.

For at skabe et yderligere incitament til indretning af taglejligheder, giver lovforslaget mulighed for indretning af en eller flere selvstændige ejerlejligheder i tagetagen eller i bebyggede etager på private udlejningsejendomme og på private andelsboligforeningers ejendomme. Lejlighederne kan sælges som ejerlejligheder.

Rene erhvervsbygninger og fredede bygninger kan dog opdeles i ejerlejligheder, uanset opførelsestidspunkt.

Erhvervslokaler kan således i dag omdannes til private udlejningsboliger, ligesom der er fri husleje for sådanne boliger.

Ejendomme, der omfatter bygninger med både erhverv og boliger (såkaldte blandede ejendomme) kan derimod ikke opdeles i ejerlejligheder, hvis blot en af bygningerne er påbegyndt opført den 1. juni 1966 eller tidligere. Såfremt alle bygningerne på ejendommen er på-begyndt opført efter den 1. juni 1996, kan bygningerne på ejendommen opdeles i ejerlejligheder.

Med lovforslaget vil mulighederne for omdannelse af tomme erhvervsarealer blive udvidet ved, at blandede ejendomme med bygninger påbegyndt opført den 1. juni 1966 eller tidligere, kan opdeles i ejerlejligheder under forudsætning af, at ejendommens bygninger til sammen indeholder mere end 80% erhvervsareal og at der etable-res mindst det samme antal nye boliger til helårsbeboelse, som der er i ejendommen i forvejen (det vil sige mindst en fordobling af antallet af lejligheder).

Kun ledige erhvervslejemål kan omdannes og de nye boliger skal hver være mindst på 85 m2
bruttoareal, hvoraf det tinglyste areal mindst skal være på 75 m2

De eksisterende boliger i de ejendomme, der efter lovforslaget kan opdeles i ejerlejlighed ændrer ikke status.

Lovforslaget har været fremsendt til høring og de fleste høringspart-nere har modtaget lovforslaget positivt og det påregnes, at det bliver vedtaget omtrent i foreliggende form, således at det træder i kraft den 1. juli 2004.

Lovforslaget giver mere fleksible regler for opdeling af ejendomme og mulighed for blandede ejerformer og vil hjælpe med at give et varieret udbud samt øge antallet af boliger, hvor behovet er størst.

Det vurderes, at det vil fremme udnyttelsen af tagetager og fremover fremme investeringslysten i nye tagboliger både i det private udlejningsbyggeri, den almene sektor og ved private andelsboligforeninger.

Der har da også været kritiske høringssvar, idet kommentarerne særligt peger på, at etablering af ejerboliger i stedet for lejeboliger medfører, at de blandede boligformer og ejerformer kan give
interessekonflikter af ejendomme, ligesom det er anført, at der ved almene boliger ikke bør etableres en ejerboligkonstruktion.

I modsætning til tidligere må det nok fremhæves, at ved indretning af de nye boliger, vil det blive stillet som et krav, at disse anvendes som helsårbeboelse og ikke som nu, hvor mange taglejligheder, f.eks. København, er indrettede med henblik på at kunne udnyttes som ”sommerhuse”.

Det skal bemærkes, at udgangspunktet for større beslutninger i ejerforeninger træffes ved enstemmighed. Det vil sige, at der kræves samtykke fra alle ejerlejlighedsindehavere, såfremt en
ejerlejlighedsejendom ønsker at udnytte en tagetage med henblik på etablering af nye lejligheder eller bygning oven på en bestående bygning med en ny tagetage.

I forbindelse med sagens behandling har Den Danske Landinspektør-forening foreslået, at man kunne nøjes med et kvalificeret flertal på en generalforsamling, men dette forslag forventes ikke at blive vedtaget, idet man vil fastholde, at der skal være en vis form for enighed i foreningerne, når der sker ændringer i blandt andet fordelingstal og fællesarealer.

Det samme vil formodentlig også gælde for andelsboliger, hvor der skulle være lyst til at indrette tagetagen enten som nye andelsboliger eller som ejerlejligheder.

Der er ikke tvivl om, at det for mange andelshavere er en kærkom-men økonomisk håndsrækning, såfremt der kan indrettes ejerlejligheder i tagetager, som anført i forslaget.

Det må forudses, at der kan være en række tekniske vanskeligheder ved at gennemføre forslaget i praksis, idet blandt andet panthavere m.v. skal spørges i forbindelse med en sådan opdeling af en ejendom.

Der kan også opstå spørgsmål om friarealer, det vil sige de arealer, der skal være til rådighed, omkring bygningen, idet det er således, at der i forbindelse med nybyggeri hos hver enkelt kommune via kommune- og lokalplan er fastsat krav til friarealernes omfang.

Det må forventes, at kommunerne almindeligvis vil tilstræbe, at forholdet med henblik på etablering af flere boliger tilgodeses ved ændringer i den eksisterende boligmasse.

Det skal dog anføres, at det specielt i meget tæt bebyggede områder kan være vanskeligt at tilvejebringe supplerende friareal i forbindelse med indretning i tagetagen til nye boliger, men det må være muligt for kommunalbestyrelserne at dispensere herfra, såfremt dette måtte anses som for formålstjenligt.

Alt i alt vil lovforslaget, når det gennemføres, medføre helt nye ejerformer i bestående ejendomme og den fleksibilitet, der herved opnås, vil også medføre ulemper i fremtiden, men ved en pragmatisk styring af reglerne, er det min opfattelse, at der med lovforslaget er givet et godt redskab til at få arealer i byområdet beboet, som hidtil har været anvendt til erhverv, ligesom det vil sikre, at der i byen bliver etableret beboelser i større omfang end hidtil og den samfundsmæssige udvikling går da også i retning af, at flere og flere gerne vil bo i byen, hvis det er muligt, hvilket især afspejler sig i de priser, der opnås på boliger tæt på bykernen.