Erstatning i medfør af byfornyelsesloven til opsagt lejer af erhvervslokaler

Print

Oprettet d. 6/8 - 2005

Lejer havde siden 1986 drevet et værtshus i lejede lo- kaler i en ejendom i Vejle. I 1996 blev lejemålet for-længet, således at det var uopsigeligt fra udlejerens side til udgangen af 2005. I 1997 traf Vejle kommune i medfør af byfornyelsesloven beslutning om, at ejen-dommen skulle nedrives, og udlejer opsagde herefter lejer til fraflytning den 1. juni 1999. Efter byfornyelses-lovens § 36 havde lejer som følge af opsigelsen krav på erstatning fra kommunen i medfør af lejelovens § 89.

Højesteret fastslog, at ved fastsættelsen af erstat-ningen efter denne bestemmelse kan værdien af kunde-kredsen (goodwill) i overensstemmelse med langvarig praksis som udgangspunkt fastsættes til gennemsnittet af de sidste tre års nettooverskud før renter og afskriv-ninger og uden fradrag af vederlag for indehaverens ar-bejdsindsats (driftsherreløn).

På grund af lejers sygdom havde han ikke kunnet præ-stere en sædvanlig arbejdsindsats som indehaver, og en betydelig del af disse funktioner var blevet varetaget af hans samlever, der var ansat i virksomheden.

Højesteret udtalte i den forbindelse, at under hensyn hertil må nettooverskud skønsmæssigt forhøjes med en andel af samleverens løn, idet det herved er uden be-tydning, at der i den øvrigt tilkendte erstatning indgår en post til dækning af omkostninger i forbindelse med opsigelsen af samleveren. Erstatningen i medfør af lejelovens § 89, for værdien af kundekredsen fastsættes herefter skønsmæssigt til kr. 400.000.

Desuden indeholdt lejeaftalen en bestemmelse om uop-sigelighed, og der resterede på fraflytningstidspunktet ca. 7 år af uopsigelighedsperioden.

Højesteret udtalte, at værdien af uopsigeligheden alene kan tages i betragtning som en integreret del af en samlet erstatning for goodwill, som svarer til, hvad der ved salg af værtshuset – under hensyn til uopsigelig-heden – kunne opnås i goodwill. I mangel af syn og skøn eller andre oplysninger herom kan uopsigelig-heden alene begrunde en vis forhøjelse af den foran-nævnte erstatning for kundekredsen i medfør af leje-lovens § 89.

Efter landsrettens dom havde lejer i alt modtaget kr. 550.000 i erstatning for goodwill, og dette beløb for-højede Højesteret ikke, da det ikke var sandsynliggjort, at lejer ikke herved havde fået fuld erstatning.

(UfR 2003, side 804/2H).