Lejer har kun pligt til at stævne udlejer, hvis der er en tvist

Print

Skrevet af Jesper Rye Jensen d. 15/2 - 2016

I erhvervslejeforhold har lejer som udgangspunkt krav på erstatning, hvis lejeaftalen opsiges fra udlejers side. Lejer er dog ikke berettiget til erstatning, hvis det er aftalt i lejekontrakten, at der ikke skal betales erstatning ved opsigelse, og der ikke er tale om et erhvervsbeskyttet lejemål, eller hvis opsigelsen skyldes, at lejer har misligholdt lejeaftalen.

Erstatningen skal dække det tab, som lejeren lider som følge af opsigelsen, ligesom der ved opsigelse af lejeaftale om erhvervsbeskyttede lejemål sskal betales godtgørelse for tab af goodwill. Erstatningen skal blandt andet dække flytteudgifter, værdiforringelser ved lejers inventar, driftstab i flytteperioden og rimelige udgifter til sagkyndig bistand.

Udlejer skal i selve opsigelsen informere lejer om dennes ret til erstatning og godtgørelse, herunder også informere lejer om de frister der gælder. Hvis lejer vil protestere mod opsigelsen, skal dette gøres skriftligt inden 6 uger efter modtagelsen af opsigelsen. Herefter har udlejer 6 uger til at indbringe sagen for boligretten, hvis han vil fastholde opsigelsen. Gør han ikke det, er opsigelsen bortfaldet.

Hvis lejer vil acceptere opsigelsen men kræve erstatning og godtgørelse fra udlejer, skal lejer senest 6 uger efter modtagelsen af opsigelsen meddele udlejer dette. Lejer skal samtidig opgøre sit erstatningskrav. Hvis der er uenighed om erstatningens størrelse, skal lejer indbringe kravet for boligretten senest 6 uger efter udløbet af den første 6-ugersfrist.

Højesteret har nu haft lejlighed til at tage stilling til hvorledes bestemmelsen skal fortolkes, når der ikke er konstateret en uenighed mellem parterne inden for lejers 6-ugersfrist for at stævne.

I den konkrete sag havde udlejer opsagt lejeaftalen med lejer, og lejer havde rettidigt krav om erstatning og godtgørelse. Først den 26. maj 2014, hvilket var et par dage efter udløbet af lejers frist for at indbringe sagen for domstolene, gjorde udlejer indsigelse mod lejers erstatnings- og godtgørelseskrav. Herefter indbragte lejer sit krav på erstatning for retten. Dette skete den 25. juni 2014.

Spørgsmålet var herefter om, det forhold, at udlejer ikke havde accepteret lejers erstatningsopgørelse, måtte forstås således, at udlejer ikke anerkendte det af lejer rejste krav, eller om først på det tidspunkt, hvor udlejer afviste kravet, havde materialiseret sig en tvist, som retten kunne tage stilling til.

Boligretten på Frederiksberg var af den opfattelse, at lejer havde indgivet stævning rettidigt, og at spørgsmålet om erstatning skulle realitetsbehandles. Denne afgørelse blev imidlertid kæret til Østre Landsret, der kom til det modsatte resultat.

Højesteret udtaler i sin kendelse, at det fremgår af forarbejderne til bestemmelsen, at lejer alene har pligt til at indbringe kravet for boligretten, hvis der er uenighed mellem lejer og udlejer, og når denne uenighed ikke manifesterer sig inden lejers frist for at indbringe kravet for boligretten, har lejer således ikke pligt til at overholde denne frist. Hvis det efter fristens udløb viser sig, at udlejer ikke vil anerkende det rejste erstatningskrav, er lejer forpligtet til at indbringe kravet for retten uden ufornødent ophold. I den konkrete sag kom Højesteret frem til at lejer var blevet bekendt med, at der var uenighed om erstatningsspørgsmålet den 26. maj 2014 og at stævning må anses for at være indgivet uden ufornødent ophold, da den blev indgivet den 25. juni 2014.

Højesteret slog således fast, at sagen skulle realitetsbehandles, og sagen blev derfor hjemvist til boligretten på Frederiksberg med henblik på dette.

(Højesterets kendelse 209/2015)