Kræves der enstemmighed for altanprojekter?

Print

Skrevet af Allan Ohms d. 27/2 - 2014

Hvilke regler gælder om vedtagelse af projekter om altaner i andelsboligforeninger og ejerforeninger? Spørgsmålet er aktuelt, fordi mange foreninger har et ønske om at udbygge især den ældre boligmasse med altaner, der i dag er meget andet og mere end simple franske altaner.

Normalt vil vedtægterne ikke indeholde svar på dette spørgsmål. Det antages, at der for større projekter skal et såkaldt kvalificeret stemmetal til. Det vil normalt være et krav om, at 2/3 af de afgivne stemmer skal stemme for. Derudover skal der normalt være mindst 2/3 af foreningens medlemmer tilstede, for at forslaget kan vedtages i første forsøg.

Men – og her bliver det svært – det må altid overvejes, om et kvalificeret flertal er tilstrækkeligt. I nogle tilfælde antages det i foreningsretten, at en særligt indgribende beslutning kræver enstemmighed.

A. Andelsboligforeninger

I en andelsboligforening har medlemmerne brugsret til en bestemt bolig, men de ejer den ikke. Hver andelshaver ejer en ideel andel af foreningens samlede formue. En altan er pr. definition noget, der kun kan anvendes af den, der har brugsret til en bolig. Kan foreningen vedtage at kræve, at det enkelte medlem skal investere i sådan en forbedring? Og kan foreningen bruge fælles midler på at bygge altaner, som kun kommer en enkelt andelshaver til gavn? Ofte vil der ikke blive altan til alle, f.eks. ikke for erhvervsandele.

Hvis foreningen investerer, kan andels værdi falde. Skal den enkelte andelshaver tåle det?

Nogle steder har man kunnet enes om, at foreningen investerer og ejer altanerne. Hvor der ikke er tale om samme udgift til altaner, har man ladet boligafgiften stige med et beløb, der kan forrente og afskrive den enkelte altan. Andre steder har man lavet altanlaug, der har investeret i altaner for en nærmere defineret gruppe. Hvis der realkreditfinansieres, bør det sikres, at kun låntagerne kommer til at hæfte for altanlånet. Endelig bør der indgås en aftale om vedligeholdelse af altanerne, som jo kommer til at indgå i andelsboligforeningens bygningsværk.

Det er min opfattelse, at der i alle tilfælde vil kræves kvalificeret flertal. Men hvad gælder, hvis en eller flere andelshavere er imod altanprojektet og ikke ønsker en altan? Kan et flertal tvinge et sådant igennem? Eller kan en enkelt andelshaver modsætte sig et projekt, uanset dette måske objektivt vurderet vil være en gevinst.

Nogle steder har man taget hensyn til stuelejligheder - som kan få gener ved altanprojekter, eller som måske ikke får glæde af det, fordi der i forvejen er udgang til have – sådan at man har tilbudt et nyt køkken eller badeværelse og lagt det ind i et samlet projekt. Det er ikke uproblematisk, men det er set (og sådanne kompensationer må så tage stilling til, hvordan der skal forholdes ved salg, idet forbedringen så må antages at tilhøre foreningen).

Det er svært at sige noget sikkert om dette spørgsmål. Det vil i høj grad blive en individuel og konkret vurdering. For krav om enstemmighed kan tale, at et altanprojekt – i hvert fald i nogle tilfælde – kan siges at angå en udvidelse af den enkelte bolig. Det er der normalt ikke taget højde for i brugeraftale eller vedtægter og som udgangspunkt vil man være tilbageholdende med at tillade udbygning, hvis alle ikke er enig. Overfor dette står, at det enkelte medlem må være indstillet på risiko for en stigning – også en betydelig stigning – i boligafgiften. Et projekt kan være så belastende for f.eks. stuelejligheder, at det vil kræve samtykke fra disse.

Vestre Landsret har i en sag – ligesom byretten gjorde – slået fast, at det konkrete projekt var i orden ud fra en samlet bedømmelse. Det var ikke så indgribende at der kunne kræves enstemmighed. Omstændighederne var kort disse:

En ejerforening vedtog bestyrelsens forslag om påbygning af altaner ved de øverste lejligheder. Det skete med kvalificeret flertal. Nogle medlemmer af ejerforeningen anlagde sag mod ejerforeningen med påstand om, at beslutningen ikke var gyldigt vedtaget. De anførte bl.a., at projektet var af så indgribende karakter, at forslaget alene kunne vedtages ved enstemmighed.

Byretten fandt, at et kvalificeret flertal var tilstrækkeligt, og lagde herved vægt på, at altanprojektet skulle være udgiftsneutralt for dem, der ikke var involveret i projektet, og at der ikke var grundlag for at antage, at der var risiko for, at altanerne i fremtiden ville påføre sagsøgerne væsentlige udgifter. Byretten lagde endvidere vægt på, at det ikke kunne antages, at altanerne medførte væsentlige indbliksgener, og endelig på, at bygningens udseende ikke var blevet væsentligt forringet.

Landsretten anførte, at afgørelsen om, hvorvidt altanprojektet kunne gennemføres uden enstemmighed, beroede på en helhedsvurdering af, hvor indgribende en karakter beslutningen havde haft for medlemmerne. Heri måtte bl.a. indgå, at altanprojektet, der tilsigtede at muliggøre, at alle lejligheder kunne - men ikke skulle - pålægges at have altan, efter ejendommens karakter i sig selv fremstod som naturligt. Det kunne ikke anses for godtgjort, at altanerne havde medført nogen væsentlig arkitektonisk forringelse af ejendommen, og det var heller ikke påvist, at altanerne havde medført væsentlige udsynshindringer, at den valgte konstruktion var uforsvarlig eller i øvrigt i sig selv geneforvoldende, og det oplyste om to tilfælde af vandskade kunne ikke føre til andet resultat. Landsretten tiltrådte herefter - og i øvrigt af de af byretten anførte grunde - at altanprojektet ikke havde været af en sådan indgribende karakter, at det ikke kunne besluttes efter vedtægternes bestemmelse om kvalificeret flertal (UfR 2003.455 Vestre Landsret).

Jeg læser dommen sådan, at fornuftige projekter, hvor der er rimelighed i tingene, kan vedtages med kvalificeret flertal. Domstolene vil ikke stå i vejen for en udvikling, der kan anses for at være fornuftig.

B. Ejerforeninger

I ejerforeninger ejer hvert medlem en bestemt lejlighed, men der vil være nogle af de samme problemstillinger som for andelsboligforeninger og jeg vurderer, at domstolene vil se på poboelmstilling på samme måde i to foreningstyper, idet jeg herved forudsætter, at man i forbindelse med det konkrete projekt har taget de nødvendige hensyn ud fra om det er en andelsbolig- eller ejerforening.

C. Sammenfatning

Sund fornuft kan bane vejen for stor forståelse. Derfor er mit råd, at foreningen tager seriøst fat på altanprojektet fra start. Lod stemningen hos medlemmerne og få professionel hjælp til et fornuftigt projekt. Er der uenighed, så få en sagkyndig vurdering af, om forslaget vil tilføre værdi og om der vil være ulemper for en eller flere. Vær omhyggelig med udformningen af projektmaterialet, der forelægges medlemmerne til vedtagelse.

Vær grundig omkring udarbejdelse af referat fra vedtagelsen. Tænk det hele igennem med en dommers øjne: ville du, hvis du var dommer, kæve enstemmighed eller ville du finde projektet rimeligt bakket op med kvalificeret flertal. Og drøft det så med foreningens advokat og den, der skal være dirigent ved forslagets behandling på generalforsamlingen.