Kolonihavesager - om den verserende Højsteretssag

Print

Skrevet af Allan Ohms d. 1/10 - 2009

Under sagen har jeg sammen med en arbejdsgruppe ved hjælp af en nøje gennemgang af Kolonihaveforbundets historie gjort gældende, at vedtægten for Kolonihaveforbundet for så vidt angår § 7 stk. 6 (nu stk. 8) ikke er gyldig.

Der er dermed ikke hjemmel til at forlange vurdering ved salg af kolonihaver eller til at bestemme, at en gennemført vurdering også er den maksimale ramme for hvad en kolonihavesælger må tage for en kolonihave. Det gøres tillige gældende, at der for selvejer-haver (andels-haver) ikke gælder maksimalprisregler, ej heller, hvis disse foreninger er medlem af Kolonihaveforbundet for Danmark. Salget af en selvejer-have i denne sag (andels-have) er ikke omfattet af Kolonihaveforbundets regler eller andre regler om maksimalpriser.

Hvis Højesteret er enig i, at Kolonihaveforbundets vurderingsregler ikke er gyldigt vedtaget vil det efter min mening betyde, at der ikke gælder maksimalprisregler for hverken lejerhaver eller andelshaver.

Den første Højesteretssag – den såkaldte Ørtoft Christiansen-sag – og den nye Højesteretssag – den såkaldte Sneum-sag - ligner hinanden derved at begge foreninger er og skal være medlem af Kolonihaveforbundet. De to sager adskiller sig afgørende fra hinanden derved at betydningen af medlemskab i Ørtoft Christiansen-sagen var indeholdt i en særskilt aftale (”genudlejningsaftalen”), hvori det var defineret, hvilke pligter medlemskabet udløste. I Sneum-sagen er der ikke truffet særskilt aftale om, hvad medlemskab af Kolonihaveforbundet betyder og der er derfor i denne sag ingen ret for Kolonihaveforbundet til at stille krav om maksimalprisregler eller i det hele til indholdet af A/H Kildegårdens vedtægter, ligesom de enkelte medlemmer af A/H Kildegården ikke har pligt til at være medlem af Kolonihaveforbundet – i Ørtoft Christiansen-sagen påhvilede en sådan pligt hvert enkelt medlem.

Det principielle spørgsmål er, om Østre Landsret har ret, når man sætter lighedstegn mellem skødets bestemmelse (bilag F, § 7) om pligtmæssigt medlemskab af Kolonihaveforbundet og en deraf følgende pligt til at underkaste sig Kolonihaveforbundets prisregler som nærmere defineret i vedtægter (bilag 9), ”Hovedbestemmelser om haveafståelser (bilag 10) og ”Generelle retningslinjer for medlemmers investeringer i og på lejet havelod” (bilag 11).

I Ørtoft Christiansen-sagen blev dette spørgsmål besvaret med henvisning til en særlig aftale (”genudlejningsaftalen”), hvorimod der i denne sag ikke er en sådan særlig aftale og det vil derfor i denne sag være nødvendigt at fortolke skødets § 7 uden særskilte aftaler.

Ørtoft Christiansen-sagen kom på grund af genudlejningsaftalen med de særskilte medlemspligter til at angå en fortolkning af Kolonihaveforbundets regler og de deraf afledede særskilte regelsæt udarbejdet for lejeforeningen med pligtmæssigt medlemskab (bilag 10 og 11). I Sneum-sagen og andre selvejersager er det afgørende element en fortolkning (alene) af foreningens vedtægter og praksis, således som denne er udmøntet gennem tid.

Hvis Højesteret trods foranstående lægger til grund, at skødets § 7 skal forstås på samme måde som den særlige genudlejningsaftale står da tilbage at tage stilling til, om Kolonihaveforbundet lovligt har fastsat dets maksimalprisregel og dertil hørende vurderingsregler. Højesteret har kun for en del taget stilling hertil, idet der ikke var fremlagt materiale herom (trods fremsatte provokationer fra appellantens advokat, advokat Peter Hesselholt). Derfor bygger Højesterets afgørelse på dette punkt – ligesom Østre Landsrets afgørelse gjorde - på en antagelse (side 9: ”Højesteret finder ikke grundlag for at antage, at Kolonihaveforbundets vurderings- og maksimalprisbestemmelser, der således har været anvendt gennem en lang årrække, ikke skulle være gyldigt vedtaget af Kolonihaveforbundets kompetente organer”). Det vil være rigtigt at få fremskaffet materiale, som kan be- eller afkræfte antagelsens rigtighed og derfor vil jeg under sagen anmode Højesteret om at pålægge biintervenienten, Kolonihaveforbundet, pligt til at udlevere en række oplysninger, som man hidtil ikke har villet fremlægge, se afsnit Bevisbegæringer.

Om kolonihavesager:

Jeg synes, som advokat for Christina Sneum, at det er væsentligt indledningsvis at gøre opmærksom på, at overprissager på kolonihaver ikke bør opfattes som værende et spørgsmål om ”penge under bordet”. Dette vil være en urimelig forsimpling af en kompleks problemstilling. I Christina Sneums sag – som i de fleste andre kolonihavesager – er der ikke skjult nogen oplysninger og der er ikke betalt ”under bordet”, men over bordet og med fuldstændig oplysning af det fulde betalte beløb i aftaleformulerer udarbejdet af Kolonihaveforbundet for Danmark og som godkendt af tilsynsmyndigheden, bestyrelsen. Det er på sin plads at erindre om, at ingen kolonister (dvs medlemmer af kolonihaveforeninger) har været klar over den juridiske problematik, som indtil nu har ført til flere hundrede retssager og foreløbig to sager i Højesteret. Det er for den, der har solgt en kolonihave i god tro en økonomisk katastrofe, når der år efter salget fremkommer et betalingskrav på en kvart million kroner.

Ingen kolonist er uenig i de hensyn, som Kolonihaveforbundet for Danmark ønsker at varetage, men der er en kritisk holdning til den måde det er sket på. Det har ført et stort antal mennesker ud i retssager, som er kommet bag på sælgerne. Det er også vigtigt at være opmærksom på, at da Lov om Kolonihaver blev vedtaget i 2001, var man fuldt ud opmærksom på risikoen for de nu opståede problemer, men politisk valgte Folketinget at undgå at tage stilling. Taberne i det spil kan blive kolonihavesælgerne, men det er helt uskyldige ofre.

Kolonihaveforbundet kunne have valgt at løse problemet ad politisk vej eller via regulering af problemstillingen indenfor egne rammer, men har i stedet valgt at tage initiativ til at få domstolenes afgørelse af, om kolonihaver skal handles til priser fastsat efter retningslinjer fastsat af Kolonihaveforbundet. Østre Landsret valgte at samle tre sager til bedømmelse i samme afdeling og af samme dommerkollegium. Der var tale om tre forskellige domsresultater for byretten: I den ene blev kolonihavesælgeren blev frifundet af byretten (den sag førte jeg); i den anden sag bestemte Københavns byret, at kolonihavesælgeren og kolonihavekøberen hver skulle bære halvdelen af den del af prisen, der oversteg vurderingsprisen (denne sag, Sneum-sagen, der blev ført af advokat Martin Land) og den tredje sag, som efter aftale var henvist til Østre Landsret fra retten i Ballerup (den nu afgjorte Højesteretssag, Ørtoft Christiansen-sagen, ført af advokat Peter Hesselholt) vandt køberen fuldt ud også i landsretten (dog med godkendelse af 30.000 kr for løsøre m.v.). De tre sager blev ved landsrettens tre domme afsagt 8. september 2006 afgjort ens med stort set samme præmisser.

Lejerhaver og selvejer-haver (andels-haver) er forskellige

Det er nødvendigt kort at redegøre for udviklingen på kolonihaveområdet med fremhævelse af de elementer som har ført til, at ejere af selvejer-haver (andels-haver) hele tiden har haft den opfattelse, at der for de selv-ejede haver ikke gælder nogen maksimalpriser. Man har troet, at Kolonihaveforbundet var enig heri.

Der blev frem til 1961 etableret en række kolonihaver, hvor haveforeningerne selv blev ejere af jorden (selvejer-haver eller andels-haver). A/H Kildegården er blandt disse (stiftet i 1958).

Fra 1961 blev det hovedreglen, at staten udlejede til Kolonihaveforbundet, der så genudlejede til kolonihaverne og som genudlejer derfor fik særlige rettighe­der, som det ses i Højesteretssagen. Cirka 37.000 lejehaver (af landets 65.000 haver) udlejes gennem Kolonihaveforbundet. Det er typisk jord, der ejes af kommuner og Strukturdirektoratet. Områderne udlejes for det meste til Kolonihaveforbundet for en beskeden leje. Kolonihaveforbundet videreudlejer de enkelte områder til en haveforening for samme beløb, og foreningen etableres under Kolonihaveforbundet, hvor havelejerne tilknyttes som medlemmer. De specielle lejeforhold sætter naturligvis grænser for, hvordan kolonihaverne benyttes, anskaffes og overdrages. Udover de 37.000 lejehaver er en række andelsforeninger medlem af Kolonihaveforbundet. I disse foreninger er der ca. 3.000 selvejer-haver (andels-haver) medlem af Kolonhaveforbundet for Danmark. Omkring 6.000 selvejer-haver (andels-haver) er ikke organiseret i Kolonihaveforbundet.

De fleste kolonihaver - ca. 85% - ligger på lejet jord. Selvejerhaverne - ca. 15% - har ikke de bindinger, der gælder for lejehaver og de godt 9.000 andelshavere har i dag ikke klarhed over, hvad der er gældende ret. Desværre fører dette til, at et stigende antal foreninger udmelder sig af Kolonihaveforbundet for Danmark og de indgår så ikke i det fællesskab alle kolonister har en interesse i at stå sammen om.

Der er fuld enighed om, at der ikke gælder maksimalpriser for foreninger, som ikke er medlem af Kolonihaveforbundet. Usikkerheden omhandler de
selvejer-foreninger, der er medlem af Kolonihaveforbundet.

Kolonihaveforbundet skrev 16. maj 2001 (nyt bilag K) til daværende miljøminister Svend Auken, æresmedlem i Kolonihaveforbundet for Danmark:

"Endvidere mangler der regler om værdiansættelser for andelshaverne (min fremhævning, AO), som ellers hurtigt kan få karakter af "sommerhusområder”. Forbundet henviser til den regulering som sker i Lov om andelsboliger og andre bofællesskaber".

Det bør her bemærkes, at Kolonihaveforbundet ikke fremsatte forslag om at leje-reglerne også skulle være gældende for selvejer-foreninger.

Udsagnet blev imødegået i Svend Aukens svar af 19. juni 2001 (nyt bilag L), hvor Auken skriver, at

"jeg er ikke enig i, at der mangler regler om værdiansættelser om andelshaver. Der er i ændringerne af planloven en hjemmel til, at kommu­nalbestyrelsen kan fastsætte

lokalplanbestemmelser om oprettelse af havefor­eninger for nye kolonihaveområder. I vedtægterne kan der fastsættes bestem­melser om haveafståelser svarende til de bestemmelser Kolonihaveforbundet anvender. Vi kan ikke lave regler med

tilbagevirkende kraft for de eksisterende områder".

Ministeren påpeger med rette, at der er rig mulighed for regulering, men hvis muligheden ikke er udnyttet, så kan regulering ikke ske med tilbagevirkende kraft.

I rapporten ”Kolonihaver i Danmark” 1979 (nyt bilag V) anføres side 11:

”Som hovedregel for de ovennævnte havetyper gælder, at brugerne har lejet (rapportens fremhævelse) deres havelod, i de fleste tilfælde gennem Kolonihaveforbundet, der igen har lejet hele arealet af kommunen, staten eller private. Som undtagelse findes et mindre antal andelshaver, som hvad angår indretning og brug svarer til byhaver, men som adskiller sig fra disse derved, at brugerne selv ejer jorden på fællesskøde, og at den ikke kan overgå til andre formål.”

Og side 23:

”For andelshaverne, der udgør omkring 6.000 af de ca. 50.000 kolonihaver, og hvoraf en del er organiseret i Omegnens Fritidshaveforening, er der fri prisdannelse. Disse haver handles i visse tilfælde for over 100.000 kr. Enkelte andelshaveforeninger er organiseret i Kolonihaveforbundet. Ved overtagelsen af en sådan have må arealprisen ifølge forbundets regler normalt ikke overstige jordens vurderingspris.” Der anføres intet om den øvrige pris, kun om arealprisen.

og videre i samme afsnit:

”I de kolonihaveforeninger, hvor den enkelte bruger lejer jorden gennem Kolonihaveforbundet, er der ikke fri prisdannelse. Det følgende gælder denne slags haver.”

20 år senere udtaler Kolonihaveforbundet sig i overensstemmelse hermed i rapporten "Kolonihavernes fremtid" afgivet i november 2000 til det udvalg, der forberedte kolonihaveloven (under medvirken af Kolonihaveforbundet) anføres på side 57 (nyt bilag M):

"For kolonihaver under Kolonihaveforbundet gælder, at priserne er fastsat ud fra 'Hovedbestemmelser omfattende haveafståelser i kolonihaveområdeme"

og på side 58 (bilag M) anføres (under overskriften ”b. anden prisfastsættelse”, dette altså forstået som anden fastsættelse end den, der foretages iht. KF vurderingsregler):

"Andelshaver er som hovedregel frit omsættelige. Dog gælder for de andelsha­veforeninger, der er organiseret i Kolonihaveforbundet, at arealprisen normalt ikke må overstige jordens vurderingspris" Der anføres intet om den øvrige pris, kun om jordprisen.

På side 58 (bilag M) anføres:

"Kolonihaveforbundet anslår, at den gennemsnitlige pris pr. kolonihave er 30.000,- kr." og

"For andelshavehuse er priserne betydeligt højere, således fremgår ofte prisfor­langender fra ca. 100.000,- til 600,000,- kr. i hovedstadsregionen". I

Sneum-sagen er handelsprisen 315.000 kr.

Der fremgår af side 73 – 74 i samme rapport, at:

”Det er især væsentligt at bevare de nuværende ejerformer, dvs. at kolonihaverne primært lejes frem for ejes. Lejeformen fastholder efter udvalgets opfattelse kolonihaverne som et økonomisk realistisk tilbud til bybefolkningen. Selvejede kolonihaver har en tendens til at stige i værdi. Priserne ved salg følger markedspriserne, og kolonihaverne har en tendens til at blive bedre og bedre og dermed også dyrere og dyrere at overtage”.

Her taler man altså om ”markedspriser” i relation til salg af andelshaver.

Endelig henvises til Kolonihaveforbundets klare udmelding indeholdt i notat af 16. oktober 2006 fra Miljøministeriet" om helårsbeboelse i kolonihavehuse og stigende priser i form af "penge under bordet" (nyt bilag N), side 22:

"…har indledningsvis drøftet problemet med høje priser i de selvejede koloni­haver, der står udenfor Kolonihaveforbundet (andelsforeninger, parcelforenin­gerne o.lign.). Undergruppens konklusion er, at det næppe vil være muligt at finde en løsning via lovgivning, der kan holde priserne nede/sænke dem i disse kolonihaveforeninger…og gruppen skønner, at en eventuel lovgivning, der sænker eller fastfryser salgsprisen på de selvejede kolonihavehuse, formodent­lig vil have karakter af ekspropriation og kunne udløse krav om erstatning".

Her er altså en konklusion om, at der for selvejede kolonihaver vil være tale om ekspropriation, hvis der indføres prisregler, mens dette, jf Ørtoft Christiansen-dommen, ikke gælder for lejeforeninger, fordi man her har indgået særlige aftaler om bl.a. prissætning allerede ved stiftelsen. Det kan da vist kaldes en forskel på de to foreningstyper.

På side 26 i samme notat (bilag N) anføres:

"Kolonihaveforbundet anbefaler, at der fra politisk side tages stilling til, om man fremover alene vil basere sig på Københavns Kommunes og Kolonihaveforbun­dets privatretlige regler om afhændelsespriser, eller om man vil tage initiativer til at der indføres afhændelsesregler via lovgivning".

I samme notat (bilag N) anføres i afsnit 2.3 "Forudsætninger - Regler for afhændelse af huse" (side 18, andet afsnit):

'Andelshaver er som udgangspunkt ikke omfattet af lovgivning om andelsbolig­foreninger, Dermed gælder ikke nogen maksimalprisregler, som for andelsbo-ligmarkedet i øvrigt".

I samme notat (bilag N) anføres i afsnit 2.3 "Forudsætninger -- Regler for afhændelse af huse" (side 17, næstsidste afsnit):

"Kolonihaveområder, der udlejes uden om Kolonihaveforbundet. Der findes i dag ingen lovgivning for, hvem en kolonist skal sælge/overdrage sin kolonihave til, samt til hvilken pris det skal ske".

”Det er så vidt, det er undergruppen*) bekendt, kun i kolonihaveområder, der lejes ud via Kolonihaveforbundet og i Københavns Kommune, at der er regler for prisfastsættelsen ved overdragelse af kolonihavehuse.”

*) I undergruppen sad bl.a. forbundsformand Ivan Larsen og sekretariatsleder i Kolonihaveforbundet Mads Kofod.

Også dette indikerer fri prisdannelse for andelshaver, idet A/H Kildegården hø­rer til gruppen af kolonihaver, der udlejes udenom Kolonihaveforbundet, nemlig ved direkte salg fra medlem til medlem.

Kolonihavernes ressortministerium - miljøministeriet - har den 5. december 2005 (nyt bilag O, side 22 f) afgivet svar til Folketinget omkring kolonihavers prissætning. Af svaret fremgår:

”Arbejdsgruppen har skullet arbejde længere tid end forventet med problemstil­lingerne, da disse, bl.a. pga. de forskellige ejerforhold på kolonihaveområdet, er komplicerede - også juridisk. Ca. 15 % af landets kolonihaver er f.eks. selvejede, dvs at kolonisterne ejer jorden selv, typisk på andelsbasis.. Disse selvejede haver kan i dag lovligt sælges til høje priser, fordi de ikke er underlagt lov­givning eller foreningsregler"

Jeg opfatter dette svar som omfattende alle andre kolonihaver end dem, der er beliggende på lejet grund.

Der er således betydelig forskel på lejehaver og selvejerhaver (andelshaver). Kolonihaveforbundet er gået så langt som til at efterlyse et politisk indgreb, hvilket næppe var sket, hvis man mente, at der ikke var tvivl på området.

For selvejerhaver (andelsforeninger) gælder:

at de er etableret uden offentligt tilskud eller subsidier - det mod­satte gælder lejeforeninger

at andelsforeningerne selv ejer jorden og denne kan belånes - mod­sat for lejeforeninger

at andelshaverne får andel i jordens værdistigning - det gælder ikke for lejeforeninger.

I Ørtoft Christiansen-sagen har der - naturligvis - ikke været fokus på andelshaver, idet sagen ikke angik en andelshaveforening, men en lejeforening og der har derfor heller ikke været fremlagt materiale om dette spørgsmål eller været procederet herpå.

Det fremgår af sagen, at A/H Kildegården benytter blanketter fra Kolonihaveforbundet. A/H Kildegården er tillige medlem af Kolonihaveforbundet og derfor melder sig naturligt spørgsmålet: "hvorfor skal A/H Kildegården så ikke i et og alt sidestil­les med lejeforeninger, som via genudlejningsaftale har påtaget sig diverse bindinger". Svaret er, at A/H Kildegården har benyttet nogle standardblanketter i mangel af egne blanketter, men ingen bestyrelse har haft den tanke, at dette skulle udløse en pligt til at følge en maksimalprisregel, man ikke havde forstået og aldrig har fulgt. Og skulle man nå frem til, at A/H Kildegården har handlet forkert, så kan dette efter foreningsretlige regler ikke forpligte Christina Sneum, der aldrig har været medlem af
Kolonihaveforbundet og aldrig har haft pligt hertil.

Kolonihaveforbundet er dels en interesseorganisation (for alle kolonihaver) og dels en udlejerorganisation (for lejehaver).

Det er således vigtigt at være opmærksom på, at Kolonihaveforbundet siden 1961 har været fast udlejer af jord til kolonihaver. Andelsforeninger er typisk stiftet tidli­gere (A/H Kildegården er stiftet i 1958). Fra 1961 har Kolonihaveforbundet "haft flere kasketter på" i lejeforeninger, idet Kolonihaveforbundet udover at være interes­sevaretager også har skullet fungere som udlejer. Det stiller særlige krav til habilitetsevnerne at være både udlejer og interessevaretager og mange vil i dag mene, at de to roller er uforenelige.

Hvor Kolonihaveforbundet er udlejer, er der indgået særlige udlejningsaftaler, som også omtalt i Ørtoft Christiansen-sagen. Disse aftaler er udtryk for en skærpelse af vilkårene for den enkelte kolonihaveejer (kolonist) og pålægger nogle pligter, som ikke uden accept kan pålægges ikke-medlemmer med tilbagevirkende kraft. Det er forklaringen på, at selvejerforeningerne ikke er bundet op på samme måde som lejeforeningerne.

Når selvejerhaver (andelshaveforeninger) i en vis udstrækning er medlem af Kolonihaveforbundet, så skyldes det, at Kolonihaveforbundet er en interesseor­ganisation, der skal varetage opgaver, som også for selvejerhaver er ønskvær­dige.

Jeg henviser til Kolonihaveforbundets vedtægter § 2 (bilag 9, side 1), hvor der over 52 linjer redegøres for formålet. På to af de 52 linjer anføres, at man skal "modvirke kapitalvinding", men denne politiske erklæring er her ikke nærmere defineret og den er ikke søgt håndhævet overfor A/H Kildegården.

Det fremgår af skødets § 7 (bilag F), at A/H Kildegården ved erhvervelsen af jordarealerne har aftalt følgende:

"Foreningen skal være medlem af Kolonihaveforbundet for Danmark, så længe arealet anvendes til kolonihaver og Kolonihaveforbundet for Danmark eksiste­rer. Foreningens love underkastes de ændringer, som landbrugsministeriet (statens jordlovsudvalg) måtte fastsætte Påtaleberettiget er landbrugsministe­riet (statens jordlovsudvalg) og Kolonihaveforbundet for Danmark'.

Fødevaredirektoratet har i andre selvejerforeninger med samme skødebestem­melse accepteret ønske om ret til udtræden af Kolonihaveforbundet, hvorfor statens oprindelige lidt bombastiske formulering om pligt til medlemskab, så længe Kolonihaveforbundet eksisterer, mere er en programudtalelse end en reel binding (som eksempel på tilladelse til udmeldelse henvises til nyt bilag P).

Når A/H Kildegården indtil videre har valgt at opretholde medlemskabet skyldes det, at man er interesseret i at understøtte de mange gode formål Kolonihaveforbundet arbejder for, og at man hidtil ikke har ment, at der var noget pro­blem i at opretholde foreningens praksis. Det vil selvsagt være uhensigtsmæssigt om selvejerforeninger skal se sig tvun­get til at gå ud af Kolonihaveforbundet, da der på en lang række områder er sammenfaldende interesser mellem lejeforeninger og selvejerforeninger, men som bilag P viser, er den udvikling i gang.

Østre Landsret har (dommens side 11) sat lighedstegn mellem skødets § 7 og pligt til at overholde Kolonihaveforbundets vurderingsregler og formålsbestem­melse. I modsætning til landsretten i Ørtoft Christiansen-sagen - der kun frem­hævede den generelle medlemspligt af Kolonihaveforbundet - fremhæver Højesteret (dommens side 8 og 9), at det følger af genudlejnignsaftalen (som ikke findes i Christina Sneum-sagen)

at haveforeningen med samtlige dens medlemmer skal være medlem af Kolonihaveforbun­det,

at foreningen er pligtig at holde sig enhver bestemmelse efterrettelig, som Kolonihavefor­bundet og/eller kreds lader fastsætte gennem dens
kompetente forsamlinger,

at foreningens vedtægt ikke må være i strid med de bestemmelser, foreningen er pålagt og

at Kolonihaveforbundets vurderings- og maksimalprisbestemmelser skulle være gældende for haveforeningen, selvom de ikke måtte være indeholdt i forenin­gens vedtægter.

Genudlejningsaftalen er en aftale der er indgået for at præcisere, at aftalepar­ten underkaster sig en række regler, som A/H Kildegården ikke har underkastet sig i skødets § 7 eller på anden måde.

A/H Kildegården skal være medlem, men det enkelte medlem af A/H Kilde­gården har ikke pligt til at være medlem. Modsat i Ørtoft Christiansen-sagen.

Kolonihaveforbundet har haft anledning til og mulighed for at anmode om en særlig aftale til fastlæggelse af medlemspligten på samme måde som man har gjort i genudlejningsaftalerne. Det har Kolonihaveforbundet imidlertid ikke gjort. Jeg skal fremhæve to lejligheder, hvor det ville have været naturligt for Kolonihaveforbundet at fremsætte anmodning, hvis man havde ønsket det.

Første gang Kolonihaveforbundet kunne have gjort anmærkning var da A/H Kildegården den 28. september 1989 tinglyste (bilag G) en deklaration med præcisering af gældende regler. Deklarationen er tiltrådt af Kolonihaveforbundet. Der er i § 2 stk. 4 anvendt betegnelsen "at brugsretten til de enkelte umatrikulerede have­odder kan kun erhverves af de i foreningen optagne medlemmer. For koloni­haver stiftet efter 1961 anvendes betegnelsen "lejes" modsat "erhverves". Der er ikke i deklarationen indeholdt bestemmelser om maksimalpriser og dette har ikke været efterspurgt af Kolonihaveforbundet.

Anden gang Kolonihaveforbundet kunne have gjort anmærkning var i 1995, da Kolonihaveforbundet overtog påtaleretten alene efter Strukturdirektoratet. Heller ikke ved denne lejlighed ytrede Kolonihaveforbundet ønske om præciseringer svarende til de i genudlej­ningsaftalerne indeholdte medlemsbindinger.

Det kan tænkes, at Kolonihaveforbundet har afstået herfra, fordi man har været af den opfattelse, at der ved pålæg af så stærke bindinger måtte kræves enstemmighed i A/H Kildegården, hvilket man måtte forudse ikke ville være muligt. Ikke desto mindre undrer det, at der efter det foreliggende end ikke har været taget initiativ til en drøftelse heraf.

Altså: ingen aftale overfører Kolonihaveforbundets regler til A/H Kilde­gården. Betydningen heraf ses behandlet i en taksationskendelse af Bo von Eyben (nyt bilag Q) i en sag om ekspropritationserstatning i en selvejerforening, H/F Carl Nielsens Minde:

'Taksationskommissionen finder, at der for indgrebet skal ydes en erstatning på i alt 150.000 kr. Taksationskommissionen er således enig med ekspropriati­onskommissionen i, at medlemmerne af Haveforeningen Carl Nielsens Minde hverken i henhold foreningens vedtægter eller i den på ejendommen lyste de­klaration ses at være bundet af Kolonihaveforbundets regler. I haveforeningens vedtægter er det alene anført, at den og dens medlemmer kan være medlem­mer af Kolonihaveforbundet, men der er ingen bestemmelse i vedtægterne, der overfører forbundets bestemmelser til haveforeningen. Der er heller ikke i øvrigt i haveforeningens vedtægter fastsat regler om prisfastsættelsen eller om, at en aftalt pris skal godkendes af haveforeningen. Vedtægternes pkt. 13.2. anfører kun, at en vurdering skal finde sted i forbindelse med salg, men ikke, at salgs­prisen er bundet af vurderingen ..”Tværtimod forudsætter bestemmelsen i pkt. 13.3, at dette ikke behøver at være tilfældet, idet det her er bestemt, at både vurderingsskemaets pris og den mellem parterne aftalte pris skal overføres til sælger erklæringen i forbindelse med et salg. Det må således hermed være forudsat, at salgsprisen kan afvige fra vurderingsbeløbet. Taksationskommissionen finder på denne baggrund, at erstatningen for indgrebet skal fastsættes ud fra prisen i handel og vandel (salgsprisen) mellem to uafhængige parter" (min understreg­ning, AO).

De citerede vedtægtsbestemmelser, § 13.2 og 13.3 er vedhæftet bilag Q.

Min begrundelse i Højestertssagen

Jeg gør i Højesteret gældende, at der for selvejer-haver (andels-haver) ikke gælder maksimalprisregler, ej heller, hvis disse foreninger er medlem af Kolonihaveforbundet for Danmark. Christina Sneums salg af en selvejer-have (andels-have) er ikke omfattet af Kolonihaveforbundets regler eller andre regler om maksimalpriser og vurdering og hun har således været berettiget til at sælge som sket i overensstemmelse med de for hende gældende regler; vedtægterne for A/H Kildegården.

Dette er i overensstemmelse med den faste praksis, der – ubestridt - bestod i A/H Kildegården i henhold til bestyrelsens faste praksis om forståelsen af vedtægten. Det er A/H Kildegården, der som juridisk person fastlægger praksis og Christina Sneum har underkastet sig denne, men kan ikke pålægges at følge maksimalprisregler fastsat af andre, herunder Kolonihaveforbundet.

Hvis det lægges til grund, at A/H Kildegårdens vedtægters § 3 – helt eller delvist i sammenhæng med Kolonihaveforbundets vedtægter og bestemmelser - skal forstås som en maksimalprisregel gør jeg (som for by- og landsret) gældende, at vedtægten ikke er gyldigt vedtaget hverken i A/H Kildegården eller i Kolonihaveforbundet for Danmark. Landsretten har ikke taget stilling hertil. Det fastholdes, at indførelse af maksimalpris kræver enstemmighed eller dog kvalificeret majoritet og det fastholdes, at vedtagelsen af § 3 er sket uden iagttagelse af dette krav.

Ditte Bernth og Thomas Olsen har fået prisen nedsat fra 375.000 kroner til 345.000 kroner og til sidst til 315.000 kroner efter forhandling. Dette er en rimelig pris, som – ubestridt - ligger under markedsprisen for området. De har loyalt fået alle relevante informationer og prisoplysninger og har deltaget i møde med bestyrelsesrepræsentanter for A/H Kildegården, der har advaret om at prisen ”forekom høj”. De har efter råd fra jurist taget en uges forbehold for advokatgodkendelse (uden begrænsninger af nogen art, således at såvel vilkår som pris var underlagt advokatens indsigelsesret), men har først efter ti måneders passiv venten fremsat krav og da med en begrundelse, som kunne være fremsat dag ét og være omfattet af advokatforbeholdet.

Hvis Højesteret når frem til, at der er forlangt en højere pris end tilladt, gøres gældende at der ved fastsættelse af tilbagebetalingsbeløbet bør tages hensyn til den usikkerhed, der har hersket og fortsat hersker på området.

Dette førte til at Københavns Byret delte risikoen ligeligt mellem køber og sælger. Når landsretten har bestemt, at alene sælger skal bære risikoen er det meget vidtgående henset til at sælger utvivlsomt har handlet i god tro. Dertil kommer, at hvis A/H Kildegården udmelder sig af Kolonihaveforbundet vil køber kunne sælge videre til fri markedspris og derved opnå en helt urimelig vinding. Endelig bemærkes, at de nye vurderingsregler (bilag U) fører til, at der kan beregnes en salgspris, der alene for bygningsdelen er væsentlig højere end på salgstidspunktet i 2004.

Disse momenter bør indgå i Højesterets stillingtagen og afvejning omkring en eventuel regulering af den indgåede aftale i henhold til aftalelovens § 36.

På baggrund af det med replikken fremlagte materiale fastholdes det, at vedtægten for Kolonihaveforbundet for så vidt angår § 7 stk. 6 (nu stk. 8) ikke er gyldig. Der er dermed ikke hjemmel til at forlange vurdering ved salg af kolonihaver eller til at bestemme, at en gennemført vurdering også er den maksimale ramme for hvad en kolonihavesælger må tage for en kolonihave.

Det på 1991-kongressen passerede må forstås som en gentagelse af 1988-beslutningsforslaget og det betyder, at der foreligger et beslutningsforslag om at ”ingen kolonihave må overdrages uden vurdering har fundet sted”. Hvis en formulering med dette indhold skal forstås sådan at der dermed indføres maksimalprisregler, så forudsætter dette lovlig vedtagelse som en vedtægtsbestemmelse med enstemmighed eller dog med kvalificeret majoritet. Vedtagelsen på 1991-kongressen er behæftet med en sådan usikkerhed, at en så væsentlig bestemmelse ikke kan anses gyldigt vedtaget. Af denne grund er der ikke hjemmel til at begrænse Christina Sneums ret til at sælge kolonihave som sket med hjemmel i Kolonihaveforbundets vedtægter.

”Hovedbestemmelser” 2001 er indført uden hjemmel; der er efter deres indhold kun gældende for lejehaver og de er ikke anvendt ved salget.

Skødet (bilag F) statuerer for A/H Kildegården medlemspligt til Kolonihaveforbundet, men forudsætninger herfor er bristet og ved vurdering af Christina Sneums – og andre kolonisters retsstilling – bør der tages hensyn til baggrunden for dette privatretlige aftalevilkår. Det fører til, at der ud fra en samlet vurdering ikke er grundlag for at statuere, at § 7 skal fortolkes sådan at den enkelte kolonist er underlagt Kolonihaveforbundets regler.

Christina Sneum har forståelse for Kolonihaveforbundets ønske om at stå vagt om kolonihavesagen, men gør gældende, at dette skal ske med respekt for individuelle velerhvervede rettigheder.