AT KØBE PÅ TVANGSAUKTION

Print

Skrevet af Thomas Buus Pedersen d. 7/10 - 2013

DER KAN VÆRE EN STOR BESPARELSE AT HENTE VED AT KØBE PÅ TVANGSAUKTION

Står man i en situation, hvor man overvejer at købe en ejendom, kan der opnås betydelig besparelser ved at købe en ejendom på en tvangsauktion i stedet for via en ejendomsmægler.
Mange potentielle købere overvejer ikke muligheden for at købe en ejendom på tvangsauktion, fordi de tror, det er for uoverskueligt. Men hvor stor er forskellen egentlig ved at købe en ejendom på tvangsauktion frem for via en ejendomsmægler, og hvor kompliceret er det reelt, når det kommer til stykket? Jeg vil i denne artikel redegøre overordnet for forskellene ved at købe en ejendom på tvangsauktion frem for at købe en ejendom via ejendomsmægler. Først vil jeg fortælle om nogle af årsagerne til, at køb af en ejendom på tvangsauktion kan være en god idé.

En stor del af de ejendomme, som pt. sælges på tvangsauktion, købes af panthavere, dvs. kreditforeninger eller pantebrevsfirmaer, som har pant i ejendommene. De køber derfor ejendommene for at begrænse deres tab. Der er dog en tendens til, at kreditforeningerne/pantebrevsfirmaerne i højere grad end tidligere er villige til at lide tab ved at lade ejendommene blive solgt til anden side, frem for selv at skulle sælge ejendommene med de omkostninger, som er forbundet dermed.
At der kan gøres gode handler, skal der ikke herske tvivl om. Jeg har som advokat for liebhavere opkøbt ejendomme på tvangsauktion, hvor budsummen har været op til 50 % lavere, end den pris ejendommen inden for de sidste 2-3 år er blevet handlet til i fri handel. Dette gør sig særligt gældende for mindre ejerlejligheder i Københavnsområdet, som er hårdt ramt af det generelle prisfald på ejerlejligheder.

Tjek udbuddet af ejendomme på tvangsauktion på www.tvangsauktioner.dk
www.tvangsauktioner.dk kan man få et overblik over antallet af ejendomme, der skal sælges på tvangsauktion i et givent område. Hvis man er blevet interesseret i at købe en ejendom på tvangsauktion, bør man undersøge priserne og udbuddet af ejendomme i det pågældende område, fx på www.boligsiden.dk. Det kan give en idé om, hvad den pågældende ejendom skal koste.

Indhent materiale om ejendommen inden tvangsauktionen
Normalt bestiller man materiale om en ejendom hos ejendomsmægleren. Når en ejendom skal sælges på tvangsauktion, udarbejdes der en salgsopstilling, som indeholder beskrivelse af ejendommen, ejendommens dokumenter, herunder tingbogsattest, servitutter, BBR-ejermeddelelse, pantebreve m.v. Ejendommens salgsopstilling kan normalt downloades på www.tvangsauktioner.dk eller bestilles hos den advokat der har begæret tvangsauktionen, samme dag som auktionen bliver annonceret, dvs. minimum 14 dage før auktionen bliver afholdt. Det betyder, at man har forholdsvis kort tid til at få indhentet og gennemgået salgsopstillingen og beslutte sig for, om man kunne være interesseret i ejendommen. Det er en god idé at lade en professionel rådgiver (advokat) gennemgå alt materialet forud for auktionen for at sikre, at der ikke er nogle ”fælder”.

Når man køber en ejendom på tvangsauktion, bliver der ikke udarbejdet en tilstandsrapport. Men hvis man ”googler” ejendommens adresse, kan man indimellem opdage, at ejendommen stadig eller tidligere er eller har været udbudt til salg via ejendomsmægler. På den måde vil man ofte kunne få adgang til en tilstandsrapport, hvor man kan få et indblik i ejendommens generelle vedligeholdelsesmæssige stand. Man kan dog ikke påberåbe sig forhold i tilstandsrapporten, såfremt ejendommen efterfølgende købes på tvangsauktion.

Besigtigelse af ejendommen – medbring bygningssagkyndig
Normalt når man har fundet en ejendom, man er interesseret i, går man til ”åbent hus”-arrangementer eller aftaler tidspunkt for besigtigelse af ejendommen med en ejendomsmægler. Disse muligheder har man naturligvis ikke ved en ejendom på tvangsauktion, men der er mulighed for at besigtige ejendommen. Tidspunktet for en besigtigelse fremgår ofte af selve annoncen for tvangsauktionen. Hvis det ikke er tilfældet, kan man rette henvendelse til den advokat, som har begæret tvangsauktionen. Der er ofte kun kort tid til at besigtige ejendommen, og ejeren/ejerne er ofte usamarbejdsvillige og fremkommer ikke med oplysninger om ejendommens stand. Derfor anbefales det, at man medbringer sin egen bygningssagkyndige.

Ved en normal ejendomshandel deponerer man normalt en del af købesummen hos ejendomsmægleren og stiller bankgaranti for restkøbesummen. Bankgarantien overgår derefter til kontant deponering på overtagelsesdagen. Ved køb på en tvangsauktion kender man ikke prisen på ejendommen før på selve auktionen. Det er vigtigt, at man forinden auktionen har gjort op med sig selv, hvor meget man maksimalt vil byde. Man skal huske at tage højde for, at man, udover det man vil byde for ejendommen, også skal betale størstebeløbet, dvs. alle de omkostninger der er forbundet med auktionens afholdelse. Man skal også forinden auktionen have sikret sig, hvor meget ens bank/realkreditinstitut vil låne en. Ens forudsætninger kan ændre sig under selve auktionen, idet der kan fremkomme nye oplysninger om ejendommen, som påvirker ens bud. Det kan eksempelvis være oplysninger om ejendommens stand, forurening m.v. Bliver man det mindste i tvivl bør man undlade at byde!

Risiko ved køb af ejendom på tvangsauktion
Som tidligere nævnt bliver der ikke udarbejdet en tilstandsrapport ved salg af ejendomme på tvangsauktion, og det betyder, at der heller ikke kan tegnes en ejerskifteforsikring. Det er heller ikke muligt at rejse krav over for Fogedretten, rekvirentens advokat, panthavere eller de tidligere ejere vedrørende fejl/mangler ved ejendommen. Det udgør selvfølgelig en betydelig risiko, men omvendt afspejler denne risiko sig også i den pris, en ejendom opnår på tvangsauktionen.

Ny ejer af ejendommen skal indfri hæftelsesrestancer
Bliver man højestbydende på auktionen, skal man være opmærksom på, at man inden 4 uger fra auktionsdagen skal indfri restancer vedrørende de hæftelser, som opnåede andel i budsummen. Disse restancer fremgår af kolonne 3. Man skal endvidere være opmærksom på, at visse pantebreve indeholder vilkår om betaling af ejerskifteafdrag, hvilket ligeledes vil skulle betales inden 4 uger fra auktionsdagen. Kolonne 4 indeholder de beløb, der så langt auktionsbuddet rækker, skal betales inden 6 måneder fra auktionsdagen. Tidsfristen på de 6 måneder betyder, at man har mulighed for at få afklaret, hvorvidt man ønsker at overtage de indestående lån, der helt eller delvist opnåede andel i budsummen, eller om man ønsker at indfri disse og finansiere ejendommen via andre lån. En overtagelse af lånene kræver, at kreditor godkender en som ny debitor.

Husk at sikre ejendommen straks efter overtagelsen
Ejendommen overtages straks efter auktionen, og man skal derfor sørge for at tegne bygningsforsikring samt ”sikre” ejendommen hurtigst muligt, hvilket vil sige, at man bør udskifte låsene. Er den tidligere ejer ikke fraflyttet ejendommen, kan man via Fogedretten udsætte ejeren.

Kursus om køb på tvangsauktion
Der er en masse formalia, som man skal være opmærksom på ved køb af en ejendom på tvangsauktion.
Forumadvokater afholder kurser i køb af ejendom på tvangsauktion, hvor en konkret anonymiseret sag gennemgås.

Kurserne annonceres på vores hjemmeside.

Eventuelle spørgsmål til denne artikel kan rettes til advokat Thomas Buus Pedersen på tbp@forumadvokater.dk eller telefonnr. 46 38 03 29.