Køb af fast ejendom i udlandet - BULGARIEN

Print

Oprettet d. 7/10 - 2013

Lige nu er der mange danskere, som overvejer at købe fast ejendom i Bulgarien. I Bulgarien gennemføres en ejendomshandel anderledes, end vi kender det fra Danmark. Der er mange ting, som kan gå galt, hvis man ikke søger professionel rådgivning, inden man indgår en aftale med sælger.

I Danmark forhandles købesummen og vilkårene på plads af rådgiverne, købers repræsentant undersøger de juridiske forhold omkring ejendommen i tingbogen, slutsedlen underskrives, købesummen deponeres, skøde og eventuelle pantebreve udarbejdes, gældsovertagelsen gennemføres, dokumenterne fremsendes til tinglysning, og når det er sket, frigives købesummen til sælger.

I Bulgarien er forløbet anderledes. Der er dog samme mulighed for at sikre købers eller sælgers retsstilling, men måden det sker på, er forskellig fra det danske forløb.

Det skal først og fremmest bemærkes, at udlændinge ikke kan opnå tinglyst ejerskab til grunde i Bulgarien. Man kan godt købe og blive tinglyst ejer af en lejlighed, men ikke af en grund (med eller uden hus). Hvis man ønsker at købe en grund (med eller uden hus), er man derfor nødt til at etablere en bulgarsk virksomhed (OOD), som derefter kan købe den pågældende grund. Udenlandske statsborgere kan eje 100% af virksomheden. Det skal bemærkes, at selskabsskatten i Bulgarien er 15%.

Der er også flere aktører på banen i en ejendomshandel i Bulgarien, end vi kender det fra Danmark: Det er hverken advokat eller ejendomsmægler, der opretter skødet men derimod en notar, der sørger for dette efter instruks fra en advokat. Notarens opgave er primært at sørge for, at skødet oprettes på stempelpapir. Det er ikke notarens opgave at rådgive sælger og/eller køber. Notarens honorar betales af køber, og det udgør mellem 0,5 - 1% af købesummen.

Køber skal endvidere betale en lokal skat, som udgør 2% af købesummen.

Ejeren af ejendommen betaler ejendomsskat i Bulgarien. Da det er en lokal skat, afhænger beløbets størrelse af, hvor ejendommen er beliggende.

I Bulgarien er det sædvanligt, at køber samtidig med sin underskrift på den private købekontrakt (slutseddel), betaler cirka 10% af købesummen til sælger. Beløbet kan ikke deponeres. Restbeløbet betales ved underskrivelse af skødet hos notaren.

I tilfælde af at man køber en ejendom, som endnu ikke er bygget, eller som er under opførelse, er det vigtigt, at man kontakter en rådgiver, inden man underskriver aftalen, således at der kan skabes sikkerhed for, at køber stilles så godt som muligt. Det er normalt i denne slags køb, at man betaler cirka 20-30% af købesummen, når man underskriver aftalen, og de efterfølgende rater skal betales i takt med byggeriets fremskridt. Det er ikke normalt i Bulgarien, at bygherren stiller en bankgaranti for købers betalinger.

Når man dør, skal ejendommen i Bulgarien skiftes i Bulgarien, og det er de bulgarske arveregler, som er gældende. Det accepteres i bulgarsk ret, at det i et testamente bestemmes, at ens arveregler (dvs. éns nationalitets arveregler) skal være gældende, når der skiftes i Bulgarien. Afdødes ægtefælle, forældre og børn betaler ikke arveafgift i Bulgarien, men afdødes søskende betaler 0,7% (hvis arv udgør EUR 127.823 eller mere). Andre personer betaler 5%, hvis de arver mere end EUR 127.823.

Forum Advokater kan – sammen med vor lokale samarbejdspartner i Bulgarien – yde rådgivning gennem hele ejendomshandelens forløb, bistå med etableringen af en bulgarsk virksomhed samt eventuelt med oprettelsen af et testamente.