KØB AF FAST EJENDOM I TYRKIET

Print

Oprettet d. 7/10 - 2013

Danskere der køber fast ejendom i Tyrkiet – såvel erhvervsfolk som private – oplever ofte, at handelen forløber meget forskelligt fra det, man kender fra Danmark. En del af de problemer, der kan opstå i forbindelse med handelen, kan skyldes, at køber indgår aftale med sælger om vilkårene for handelen uden at søge professionel rådgivning forinden.

Som bekendt gennemføres en ejendomshandel i Danmark sædvanligvis af advokater og ejendomsmæglere, som henholdsvis repræsenterer køber og sælger. Købesum og vilkår for handelen forhandles på plads af rådgiverne, købers repræsentant undersøger de juridiske forhold omkring ejendommen i tingbogen, slutsedlen underskrives, købesummen deponeres, skøde og eventuelle pantebreve udarbejdes, gældsovertagelsen gennemføres, dokumenterne fremsendes til tinglysning, og når det er sket, frigives købesummen til sælger. I Danmark bygger denne proces på mange års praksis og lovregulering.

I Tyrkiet er forløbet anderledes. Aktørerne for rådgivning og ejendomsformidling er ikke underlagt lignende lovregulering, og derfor foregår en række aftaler herunder om køb og salg af fast ejendom via notaren. Imidlertid kan parterne i princippet møde op på skødekontoret, betale købesummen og få udstedt skøde.

Ved ejendomshandler i Tyrkiet er der i realiteten de samme muligheder for at sikre købers eller sælgers retsstilling og varetage deres interesser. Måden det sker på er forskellig fra den danske.

Når man finder den ejendom, man ønsker at købe, skal man - før en kontrakt bliver underskrevet eller betaling af penge finder sted - undersøge ejendommens tinglysningsmæssige forhold - ejerforhold, pant/udlæg i ejendommen og evt. servitutter samt byggetilladelse og ibrugtagningstilladelse. Denne undersøgelse udføres af en lokal advokat. Det undersøges endvidere, om ejeren er ajour med betaling af ejendomsskat. Køber hæfter solidarisk med sælger for restancer i ejendomsskat. Endelig kan det være relevant at orientere sig om bestemmelser i eksisterende lokalplaner eller i lokalplansforslag.

Det næste trin er at møde på skødekontoret, betaling af købesummen og udstedelse af skøde i købers navn. Skødet (TAPU) er en fortrykt blanket, som udfyldes af skødekontoret. Det er praksis i Tyrkiet, at der på skødet angives den offentlige vurdering på ejendommen., som skatter og afgifter beregnes efter. Den offentlige vurdering er i langt de fleste tilfælde lavere end den reelle købesum. Som køber og sælger kan parterne vælge at oplyse den reelle købesum til skødet. Køber og sælger betaler hver 1,5% af den oplyste købesum i tinglysningsafgift til staten.
For så vidt angår finansiering/betaling er det en udbredt praksis, at der betales kontant. Deponeringer, bankgarantier og finansiering med pant i den faste ejendom er ikke udbredt endnu. Det er lovgivningsmæssigt muligt, men sælgere og byggefirmaer foretrækker kontanter.

I langt de fleste tilfælde hvor danskere køber en bolig i Tyrkiet, er den ikke færdig og købsaftalen indgås, mens byggeriet er på projektstadiet. I sådanne tilfælde kan aftalen indgås hos notaren. I den forbindelse skal køber drage omsorg for, at han får en oversættelse af aftalen til engelsk, før han underskriver den. Køber bør sikre sig, at indholdet i oversættelsen er identisk med det for notaren underskrevne dokument.

I tilfælde af at man køber en ejendom, som endnu ikke er bygget eller som er under opførelse, er det meget vigtigt, at man kontakter en rådgiver, inden man underskriver en aftale om køb og eventuelt betaler en del af købesummen, således at der kan skabes sikkerhed for, at køber stilles så godt som muligt i byggefasen. Når aftalen er underskrevet, kan dens vilkår sædvanligvis ikke genforhandles, og hvis man fortryder, er det indbetalte beløb i realiteten tabt, idet der ikke er en fortrydelsesret.

Rådgiver sørger for, at køber får tinglyst anmærkningsfrit skøde på ejendommen, når de nødvendige attester foreligger (bl.a. ibrugtagningstilladelse), og ejendommen er klar til overtagelse.

Skødelovgivningen i Tyrkiet blev ændret i januar 2006. Den nye lov indeholder et gensidighedsprincip. Det vil sige, at udlændinge kan købe fast ejendom i Tyrkiet på samme vilkår, som tyrkere kan købe fast ejendom i det land, som udlændingen (køber) kommer fra. For danskere betyder denne regel – på grund af den danske lovgivning – at de skal have 6 måneders opholds- eller arbejdstilladelse i Tyrkiet ved ansøgning om skøde. Opholdstilladelsen skal søges hos de lokale politimyndigheder, og man skal personligt være til stede ved ansøgning og udstedelse af tilladelsen. Tilladelsen kan formentlig ikke udstedes samme dag.

Forum Advokater rådgiver gennem hele ejendomshandelen på tyrkisk og dansk. Vi opretter skriftlige fuldmagter, således at køber kan blive repræsenteret i Tyrkiet af vore faste samarbejdspartnere, som er advokater. Derved undgås omkostninger til rejser og ophold, som alene er begrundet i, at der skal udfærdiges skøde. Man opnår den yderligere fordel, at ens egen rådgiver vil kunne påse, at skødets indhold svarer til det aftalte og er korrekt, og at der er sikkerhed for investeringen.

Normal også at se: særligt om arveregler

Kontakt:
advokat, abogado, José María Barnils