KØB AF FAST EJENDOM I SPANIEN

Print

Oprettet d. 7/10 - 2013

Danske købere af fast ejendom i Spanien – såvel erhvervsfolk som private – oplever ofte, at handelen forløber meget forskelligt fra det, man kender fra Danmark. Forløbet er da også forskelligt, men en del af de problemer, der kan opstå, skyldes, at køber ofte indgår aftale med sælger om vilkårene for handelen uden at søge professionel rådgivning forinden.

Som bekendt gennemføres en ejendomshandel i Danmark sædvanligvis med bistand fra advokater og ejendomsmæglere, som repræsenterer køber og sælger. Købesum og vilkår for handelen forhandles på plads af rådgiverne, købers repræsentant undersøger de juridiske forhold omkring ejendommen i tingbogen, slutsedlen underskrives, købesummen deponeres, skøde og eventuelle pantebreve udarbejdes, gældsovertagelsen gennemføres, dokumenterne fremsendes til tinglysning, og når det er sket, frigives købesummen til sælger. Denne fremgangsmåde hviler på århundreders tradition og tilgodeser både køber og sælgers interesser og retsstilling.

I Spanien er forløbet anderledes. I realiteten er der samme muligheder for at sikre købers eller sælgers retsstilling, men måden det sker på er forskellig fra det danske forløb.

I Spanien er det sædvanligt, at køber ved sin underskrift på den private købekontrakt, som ikke er så detaljeret som den danske slutseddel, betaler 10% af købesummen til sælger. Beløbet deponeres ikke. Dette betyder, at såfremt noget går galt, har køber et krav mod sælger om tilbagebetaling, men i praksis er beløbet som oftest tabt.

Et problem, som ofte forekommer, er, at sælger ikke har adkomst (tinglyst ejerskab) til ejendommen. Dette skyldes, at man i Spanien har en tradition for at handle gennem flere led uden at sørge for tinglysning. En begrundelse herfor kan være, at der ud over tinglysningsafgift skal betales 7% af købesummen i stempelafgift. Hvis personer i den utinglyste række af ejere er døde i mellemtiden, kan det være kompliceret at få tinglyst det seneste skøde.

Der er også flere aktører på banen i en ejendomshandel i Spanien: Det er hverken advokat eller ejendomsmægler, der opretter ejendomshandelens dokumenter, men derimod en notar, som har eneret på dette. Notaren udfærdiger skødet efter instruks fra en advokat. Det er vigtigt at bemærke, at notarens opgave ikke er at rådgive køber og sælger, og at han alene i begrænset omfang undersøger forholdene vedrørende ejendommen. Notarens opgave er primært at sørge for, at skødet oprettes på stempelpapir og i korrekt form. Det er heller ikke notaren, der sørger for, at skødet bliver indleveret til tinglysning. Det er parterne selv eller disses rådgivere, der skal sørge for dette.

Såfremt de tinglysningsmæssige forhold bevirker, at skødet ikke kan tinglyses, afvises det af tinglysningsdommeren. I den situation er det vigtigt, at køber ikke har betalt restkøbesummen til sælger, således som det forventes, at han gør ved underskrivelsen af skødet, idet køber ved den manglende tinglysning ikke får den retsstilling (tinglyst ejerskab til ejendommen), som han skal have, når han har betalt hele købesummen. Det er derfor meget vigtigt, at de tinglysningsmæssige forhold er afklarede, inden købesummen betales, og hvis dette ikke er sket inden udfærdigelse og underskrivelse af skøde, bør købesummen ikke betales, før der foreligger tinglyst skøde.

I tilfælde af at man køber en ejendom, som endnu ikke er bygget, eller som er under opførelse, er det meget vigtigt, at man kontakter en rådgiver, inden man underskriver en aftale om køb og evt. betaler en del af købesummen, således at der kan skabes sikkerhed for, at køber stilles så godt som muligt i byggefasen. Når aftalen er underskrevet, kan dens vilkår sædvanligvis ikke genforhandles, og hvis man fortryder, er det indbetalte beløb i realiteten tabt.

Rådgiver forhandler også med bygherren og søger at opnå, at han opretter en forsikring eller stiller en bankgaranti for købers betalinger. Hvis der ikke oprettes en forsikring eller stilles en bankgaranti, kan købers delbetalinger i byggefasen gå tabt, hvis bygherren går konkurs. Rådgiver sørger også for, at køber får tinglyst, anmærkningsfrit skøde på ejendommen, når de nødvendige attester foreligger (bl.a. ibrugtagningstilladelse), og ejendommen er klar til overtagelse.

Vi henviser endvidere til samarbejdspartnere, der kan foretage en teknisk gennemgang af ejendommen.

Forum Advokater gennemfører hele ejendomshandelen. Vi opretter skriftlige fuldmagter, således at køber kan blive repræsenteret i Spanien af vore faste samarbejdspartnere, som alle er advokater. Derved undgås omkostninger til rejser og ophold, som alene er begrundet i, at der skal udfærdiges skøde. Man opnår den yderligere fordel, at ens egen rådgiver vil kunne påse, at skødets indhold – som er på spansk - svarer til det aftalte og er korrekt, og at der er sikkerhed for investeringen.