KØB AF FAST EJENDOM I KROATIEN

Print

Oprettet d. 7/10 - 2013

Der er mange danskere, som overvejer at købe fast ejendom i Kroatien. I Kroatien gennemføres en ejendomshandel anderledes, end vi kender det fra Danmark. Der er mange ting, som kan gå galt, hvis man ikke søger professionel rådgivning, inden man indgår en aftale med sælger.

I Danmark forhandles købesummen og vilkårene på plads af rådgiverne, købers repræsentant undersøger de juridiske forhold omkring ejendommen i tingbogen, slutsedlen underskrives, købesummen deponeres, skøde og eventuelle pantebreve udarbejdes, gældsovertagelsen gennemføres, dokumenterne fremsendes til tinglysning, og når det er sket, frigives købesummen til sælger.

I Kroatien er forløbet anderledes. Der er samme mulighed for at sikre købers eller sælgers retsstilling, men måden det sker på er forskellig fra det danske forløb.

Det skal først og fremmest bemærkes, at danskere ikke kan købe ejendom (hus eller lejlighed) i Kroatien, da kroatiske statsborgere (i hvert fald de der er bosat i Kroatien) ikke kan købe en ejendom i Danmark. Hvis man ønsker at købe en ejendom i Kroatien, er man derfor nødt til at etablere et kroatisk selskab, som derefter kan købe den pågældende ejendom. Normalt etableres et selskab, som kan sammenlignes med det danske ApS. Selskabets minimumskapital skal udgøre HRK 20.000 (omkring DKK 20.400). Udenlandske statsborgere kan eje 100% af virksomheden. Det skal bemærkes, at selskabsskatten i Kroatien er 20%.

At en fast ejendom i Kroatien købes via et selskab kan give anledning til en væsentlig anderledes og hårdere beskatning, end hvis der var tale om en fast ejendom ejet i personligt regi. Når et selskab er ejer af ejendommen, vil aktionæren i selskabet ikke skulle betale ejendomsværdiskat. Aktionæren skal derimod beskattes af enten brugen eller rådigheden over selskabets faste ejendom. Beskatning af rådigheden vil ske, såfremt man er hovedaktionær. Er man ikke hovedaktionær, vil beskatning ske af brugen. Da det kan have meget store skattemæssige konsekvenser at investere i fast ejendom via et selskab, bør investering ikke ske uden, at der forinden er indhentet rådgivning om de skattemæssige konsekvenser.

Der er også flere aktører på banen i en ejendomshandel i Kroatien, end vi kender det fra Danmark. Det er hverken advokat eller ejendomsmægler, der opretter skødet. Notaren udfærdiger skødet efter instruks fra en advokat. Notarens opgave er primært at sørge for, at skødet oprettes på stempelpapir. Det er ikke notarens opgave at rådgive sælger og/eller køber.

Køber skal endvidere betale en ”overdragelses”-skat, som udgør 5% af købesummen.

I Kroatien er det sædvanligt, at køber samtidig med sin underskrift på den private købekontrakt (slutseddel) betaler cirka 10% af købesummen til sælger. Restbeløbet betales ved underskrivelse af skødet hos notaren.

I tilfælde af at man køber en ejendom, som endnu ikke er bygget, eller som er under opførelse, er det vigtigt, at man kontakter en rådgiver, inden man underskriver en aftale om køb, således at der kan skabes sikkerhed for, at køber stilles så godt som muligt. I denne type køb betaler man normalt cirka 30% af købesummen, når man underskriver aftalen, og bagefter betales de forskellige rate i henhold til de datoer, der er fastsat i købsaftalen. Det er ikke normalt i Kroatien, at bygherren stiller en bankgaranti for købers betalinger.

Når ejeren af ejendommen dør, vil aktierne i det kroatiske selskab indgå i det danske dødsboskifte, og man vil derfor kunne undgå at gennemføre et skifte i Kroatien.

Forum Advokater tilbyder – sammen med vor lokale samarbejdspartner i Kroatien – at yde rådgivning gennem hele ejendomshandelens forløb, herunder også med etableringen af det kroatiske selskab.

Denne artikel er forfattet af advokat, abogado José María Barnils