KØB AF FAST EJENDOM I ITALIEN

Print

Oprettet d. 7/10 - 2013

Danske købere af fast ejendom i Italien – såvel erhvervsfolk som private – oplever ofte, at handelen forløber meget forskelligt fra det, man kender fra Danmark. En del af de problemer, der kan opstå i forbindelse med handelen, skyldes, at køber ofte indgår aftale med sælger om vilkårene for handelen uden at søge professionel rådgivning forinden.

Som bekendt gennemføres en ejendomshandel i Danmark sædvanligvis med bistand fra advokater og ejendomsmæglere, som repræsenterer køber og sælger. Købesum og vilkår for handelen forhandles på plads af rådgiverne, købers repræsentant undersøger de juridiske forhold omkring ejendommen i tingbogen, slutsedlen underskrives, købesummen deponeres, skøde og eventuelle pantebreve udarbejdes, gældsovertagelsen gennemføres, dokumenterne fremsendes til tinglysning, og når det er sket, frigives købesummen til sælger.

I Italien er forløbet anderledes. I realiteten er der samme muligheder for at sikre købers eller sælgers retsstilling, men måden det sker på er forskellig fra det danske forløb.

Når man finder den ejendom, man ønsker at købe, skal man - før en privat kontrakt bliver underskrevet - undersøge ejendommens tinglysningsmæssige forhold (ejerforhold, byggetilladelse). Denne undersøgelse udføres af en lokal landmåler (geometra), som derefter afleverer en skriftligt rapport til køberen eller dennes advokat.

Et problem som ofte forekommer i Italien (specielt ved køb af landejendomme) er, at sælger ikke har adkomst (tinglyst ejerskab) til ejendommen. Dette skyldes, at man i Italien har en tradition for at handle gennem flere led uden at sørge for tinglysning.

Det næste trin er underskrivelse af en privat købskontrakt (compromesso). Ved underskriften betaler køber omkring 10 % (deposito) af købesummen til sælger. Hvis køberen vælger at springe fra underskrift af den endelige aftale, taber han det betaltebeløb. Hvis det er sælgeren, som ønsker at springe fra, skal han tilbagelevere depositummet og derudover betale et tilsvarende beløb til køberen.

Der er også flere aktører på banen i en ejendomshandel i Italien. Det er hverken advokat eller ejendomsmægler, der opretter ejendomshandelens dokumenter, men derimod en notar, som har eneret på dette.

Hvis der intet juridisk er til hinder for at gennemføre handelen, underskriver parterne eller deres befuldmægtige skødet (rogito) foran notaren. Samtidig med underskriften betales den resterende del af købesummen til sælger.

Notaren udfærdiger skødet efter instruks fra en advokat. Det er vigtigt at bemærke, at notarens opgave ikke er at rådgive køber og sælger, og at han alene i begrænset omfang undersøger forholdene vedrørende ejendommen. Notarens opgave er primært at sørge for, at skødet oprettes på stemplepapir og i korrekt form. Det er notaren, der sørger for registrering i tingbogen (registro della proprieta).

Forum Advokater rådgiver gennem hele ejendomshandelen. Vi opretter skriftlige fuldmagter, således at køber kan blive repræsenteret i Italien af vore faste samarbejdspartnere, som er advokater. Derved undgås omkostninger til rejser og ophold, som alene er begrundet i, at der skal udfærdiges skøde. Man opnår den yderligere fordel, at ens egen rådgiver vil kunne påse, at skødets indhold – som er på italiensk – svarer til det aftalte og er korrekt, og at der er sikkerhed for investeringen.

Husk også at se: særligt om arveregler