Jordforureningsloven nærmer sig 15 års jubilæum

Print

Skrevet af Morten Mark Østergaard d. 27/2 - 2014

For snart 15 år siden vedtog folketinget jordforureningsloven. Med lovens kortlægningsregler blev et meget stort antal ejendomme med et slag gjort til mål for en forureningskortlægning. Dette gav anledning til en række tvister – naturligvis mellem købere og sælgere – men også i forhold til tidligere forurenere, myndigheder og rådgivere. Tvisterne vedrører såvel boligejendomme som erhvervsejendomme. I denne artikel gives på baggrund af en række nyere domme eksempler på disse tvister, og gennemgangen viser, at den kommende jubilar langt fra har udspillet sin rolle.

Artiklens første del behandler nogle udvalgte spørgsmål i relation til tvister mellem køber og sælger. I artiklens anden del gives eksempler på myndighedsansvaret i jordforureningssager. I tredje del gives et eksempel på forholdet til rådgivere, og endelig gives der i den fjerde del en kort sammenfatning på baggrund af eksemplerne i de tre forudgående afsnit.

1. Køber og sælger

Ofte opstår tvisten mellem køber og sælger omkring jordforurening, når køber foretager ombygninger på den købte ejendom, og der i den forbindelse foretages jordbundsundersøgelser og jordprøver. Som oftest er sælgeren slet ikke klar over, at ejendommen var forurenet.

I tilfælde, hvor en ejendom er behæftet af mangler, rejser der sig typisk spørgsmål om, om køber kan kræve erstatning eller forholdsmæssigt afslag. Erstatning kræver, at sælgeren har handlet ansvarspådragende, mens det forholdsmæssige afslag er baseret på en forudsætning om, at ejendommen ikke har den værdi, som var forudsat af parterne i købsaftalen.

I jordforureningssager kan et eksempel på en ansvarspådragende handling fra sælgers side eksempelvis være, at sælgeren ikke har sløjfet en olietank efter reglerne i olietanksbekendtgørelsen.

I sager om forholdsmæssigt afslag har spørgsmålet om beregningen af afslagets størrelse ofte givet anledning til spørgsmål, og der synes stadig at kunne opstå nye spørgsmål. I en Højesterets dom fra 5. september 2012 havde landsretten tilkendt en køber et afslag svarende til købesummen på 525.000 kr. ud fra en forudsætning om, at afslaget skulle udmåles efter den betydning, manglen ville have haft for prisen. Højesteret udtalte, at hvor der er tale om en forurening, som det er lovpligtigt at fjerne, da skal ejendommens handelsværdi anses for at være forringet med et beløb svarende til oprensningsudgifterne, hvilke udgjorde næsten 600.000 kr. Men Højesteret udtalte videre, at hvis oprensningsudgifterne udgør en meget betydelig del af købesummen, og der ikke foreligger yderligere oplysninger om forureningens betydning for handelsværdien, da må det forholdsmæssige afslag fastsættes efter et friere skøn. Herefter ændrede Højesteret på baggrund af sagens konkrete omstændigheder det forholdsmæssige afslag til 350.000 kr.

Et andet spørgsmål, som ofte giver anledning til tvister er spørgsmål om sælgers garantier og ansvarsfraskrivelsesklausuler.

I en sag, hvori Østre Landsret afsagde dom den 21. december 2010, havde en sælger garanteret, at en nedgravet olietank var lovligt bundsuget, og at der ikke var forurening på ejendommen fra olietanken, og at sælger ville betale alle oprensningsudgifterne, hvis der viste sig at være forurening. Der konstateredes herefter en forurening, som kostede lidt over 1 mio. kr. Sælgerens garanti medførte, at sælgeren ikke under retssagen kunne bestride sit ansvar for forureningen. Sælgeren bestred derimod erstatningsopgørelsen. Østre Landsret nåede frem til, at erstatningen skulle udgøre 650.000 kr.

I en dom fra 22. oktober 2010 afsagt af Retten i Lyngby havde en køber og en sælger, som var et dødsbo, indgået en forligsaftale i forbindelse med, at der var konstateret en utæthed på en brønd. Efter forligsaftalen skulle sælgeren betale 20.000 kr. til køberen, hvorefter sælger var fritaget for ethvert ansvar vedrørende ejendommen, for hvilken køberen havde betalt 1,5 mio. kr. i 1991. I 2005 konstateredes en olieforurening på ejendommen, og køber anlagde sag mod sælgeren, dels om erstatning, og dels om forholdsmæssigt afslag. Retten fandt ikke grundlag for at pålægge sælger erstatningsansvar og afviste tillige et forholdsmæssigt afslag under henvisning til, at der var tale om en begrænset forurening og henset til ansvarsfraskrivelsen, på trods af, at køber havde gjort gældende, at der var tale om en meget generelt formuleret fraskrivelse af ansvaret.

Spørgsmål om forældelse og passivitet i forhold til krav om erstatning eller forholdsmæssigt afslag som følge af jordforurening synes også fortsat at være et aktuelt emne i jordforureningssagerne. I en dom fra 26. oktober 2011 fandt Østre Landsret ikke, at der forelå passivitet, selvom en køber af en ejendom i en periode på 6 år havde været bekendt med, at der muligvis fandtes en forurening på ejendommen. Både byretten og landsretten lagde vægt på, at passivitet først skulle regnes fra det tidspunkt, hvor det endelig blev officielt meddelt, at ejendommen ville blive kortlagt på vidensniveau 2. Retssagen blev anlagt ca. 6 måneder efter, at meddelelsen om kortlægning blev givet.

I Østre Landsrets dom fra 21. december 2012, der omtales nedenfor, fandtes en reklamation overfor sælger 1 år og 9 måneder efter at køber var blevet bekendt med forureningen og sit tab ikke at være rettidig.

2. Myndighedsansvar

At jordforureningsloven også har givet anledning til spørgsmål om myndighedsansvar kom eksempelvis til udtryk Østre Landsrets dom fra 21. december 2012, hvor det daværende Frederiksborg Amt ved en fejl ikke fik registreret en ejendom efter jordforureningslovens ikrafttræden på det såkaldte vidensniveau 1, uanset er der lå miljøtekniske rapporter, som viste, at der var forurening i området, og som klart måtte føre til en mistanke om, at den pågældende ejendom kunne være forurenet. På denne baggrund blev Region Hovedstaden (tidligere Frederiksborg Amt) dømt til at betale 500.000 kr. i erstatning til køberen af den forurenede ejendom.

Modsat blev Mariager Fjord Kommune frifundet af Højesteret i en dom fra 20. juni 2012 i spørgsmålet om, hvorvidt kommunen var erstatningsansvarlig for ikke at have oplyst om en tidligere olieforurening på en ejendom i det kommunale oplysningsskema. Kommunen blev frifundet i byretten, mens landsretten pålagde kommunen at betale en erstatning på 250.000 kr. Højesteret frifandt ligesom byretten kommunen med den begrundelse, at kommunen på købstidspunktet i år 2000 korrekt havde krydset ”nej” i feltet ”igangværende miljøsag”, idet der var tale om en gammel forureningssag fra 1992, som det tidligere amt havde afsluttet samme år, og at amtet først 5 år efter købet af ejendommen igangsatte en kortlægningssag. Højesteret udtalte videre, at der ikke – ej heller efter jordforureningslovens ikrafttræden – påhviler kommunen en pligt til af egen drift at efterse, om ejendommen tidligere har været omfattet af en miljøsag med henblik på i givet fald at oplyse dette.

3. Rådgiveransvar

I Retten i Lyngbys dom af 17. maj 2013 frifandtes en advokat for en huskøbers krav om erstatning på 9,8 mio. kr. svarende til værditabet på ejendommen som følge af en konstateret jordforurening. Forureningen var en udløber af en forureningssag fra 1973-74, og der var i det kommunale oplysningsskema, som indgik i handlens dokumenter sammen med et bilag som nærmere beskrev sagen fra 1973-74, oplysninger om forureningen. Køberen gjorde overfor advokaten gældende, at denne som led i sin rådgivning skulle have behandlet forureningsproblematikken. Byretten fandt imidlertid ikke, at advokaten havde haft i opdrag at virke som rådgiver for køberen i forbindelse med indgåelse af købsaftalen, og der var ikke indsat et såkaldt advokatforbehold i købsaftalen. Advokaten fandtes herefter alene at have haft til opgave at foretage den efterfølgende berigtigelse af købsaftalen, herunder tinglysning mv.

4. Sammenfatning

Sager om jordforurening er oftest særdeles indgribende overfor køber og sælger, idet der er tale om meget store beløb, og idet parterne normalt ikke har budgetteret med en sådan udgift. Ofte har sælgeren købt en ny ejendom og bundet det oprindelige provenu fra salget af den forurenede ejendom i en ny ejendom, hvilket gør det særdeles vanskeligt for sælgeren at skaffe penge til at betale køberen et forholdsmæssigt afslag. Omvendt kan manglende medhold i et krav om erstatning eller afslag betyde, at køberen bliver stavnsbundet til sin ejendom, idet kommende købere typisk ikke kan få belånt ejendommen af kreditforeningerne.

Som det fremgår af eksemplerne ovenfor giver jordforureningssagerne stadig – snart 15 år efter jordforureningslovens vedtagelse - anledning til tvister. Uanset at lovgiver efterfølgende har indsat en bestemmelse i jordforureningslovens § 50a om, at ejendomme i byzone som udgangspunkt skal anses for lettere forurenede, opstår der fortsat store ubehagelige overraskelser for købere og sælgere som følge af forurening. Hertil kommer, at der også stadig synes at opstå nye spørgsmål om fortolkning af jordforureningsreglerne, som i sidste ende ofte udmønter sig i retssager.