Hammerslag – In Real Life

Print

Skrevet af Erik Øvlisen d. 4/7 - 2016

Mere end 600.000 danskere ser hver uge Hammerslag. Her kan man gætte med, når ejendomsmæglere fra øst og vest konkurrerer om at gætte prisen på en ejendom. Og en gang imellem kan man undres over fejlskuddene.

Ejendomsmæglerne er selvfølgelig ikke på hjemmebane, men afvigelser i millionklassen eller relativt over 33% er ikke helt usædvanlige. Og det kan man så trække på smilebåndet af.

Dansk skattelovgivning indeholder en regel, der i sin grundsubstans minder meget om hammerslag, idet skatteyderne her skal gætte prisen. Præmien for at gætte rigtigt er meddelelsen fra Skat om, at sagen er henlagt. Og rigtig gættet: Her er sjældent meget at smile af.

Reglen hedder noget så sexet som arms længde-princippet. Denne regel går ud på, at skattesubjekter uden modsatrettede interesser skal handle til markedsværdien. Altså: Normalt vil sælger have mest muligt og køber betale mindst muligt. Det er de modsatrettede interesser. Når køber og sælger bliver enige har de nået handelsprisen. Når der ikke er modsatrettede interesser, f.eks. inden for familien eller mellem eneaktionær og selskab, så vil interessefælleskabet ofte føre til, at der handles til en pris, som i hvert fald ikke tjener Skats interesse.

Men ligesom i Hammerslag, hvor Øst og Vest konkurrerer med hinanden, kan man i skattesager se, at såvel skatteyderen som Skat skyder ved siden af med hensyn til prisen. En illustrativ afgørelse vil jeg omtale.

En skatteyder havde i en årrække ejet en ejendom i Klampenborg. I februar 2011 indhentede han en ejendomsmæglererklæring om, at ejendommen var 24 mio. kr. værd. I april 2011 fik han et bindende svar om, at fortjenesten ved et salg ville være skattefri. I maj 2011 solgte han ejendommen til sit selskab for 24 mio. kr. I forbindelse med en ansøgning om tillægsbelåning vurderede Realkredit Danmark i oktober 2011 værdien til 22 mio. kr. I december 2011 satte selskabet ejendommen til salg for 24 mio. kr. Ejendommen var fortsat ikke solgt til de 24 mio. kr. i marts 2015.

Skats vurderingsafdeling udtalte efter en besigtigelse, at ejendommens handelsværdi i maj 2011 var 19 mio. kr. Skatteyderens indkomst blev derfor forhøjet med 5 mio. kr., da han jo havde solgt ejendommen til 5 mio. kr. mere end handelsværdien. Under klagesagen for skatteankenævnet blev der indhentet et syn og skøn. Skønsmandens vurdering var, at ejendommen var 22 mio. kr. værd. Skønsmanden udtalte samtidig, at der er tale om en liebhaverbolig, som der ikke er mange købere til, og at liggetiden for en sådan ejendom både kan være meget kort og meget lang. Han vurderede derfor, at liggetiden ikke havde indflydelse på prisen. Skatteankenævnet fulgte skønsmanden og nedsatte skatteyderens forhøjelse til 2 mio. kr.

Skatteyderen indbragte sagen for byretten. Skatteyderen argumenterede for, at der til værdiansættelsen af ejendommen var knyttet så stor en usikkerhed, at der ikke var grundlag for at beskatte ham af 2 mio. kr.
Byretten anførte i overensstemmelse med fast praksis, at den mellem skatteyderen og selskabet aftalte pris på grund af interessefællesskabet ikke uden videre kunne lægges til grund, og at det var skatteyderen, som skulle føre beviset for at der var handlet til handelsværdien. På baggrund af at ejendommen havde været udbudt til salg for 24 mio. kr. i perioden december 2011 – marts 2015 uden at blive solgt, at Realkredit Danmark i oktober 2011 havde vurderet ejendommen til 22 mio. kr. samt skønsrapportens værdiansættelse til 22 mio. kr., fandt retten ikke, at skatteyderen havde bevist, at de 24 mio. kr. var handelsværdien. Byretten satte derfor handelsværdien til 22 mio. kr. Da byretten samtidig kom til, at den relative afvigelse på 9% (afvigelsen mellem 22 og 24 mio. kr.) ikke var så uvæsentlig, at det afskar fra en skattemæssig korrektion, blev forhøjelsen på 2 mio. kr. fastholdt.

Kommentar: I Hammerslag havde skatteyderen været vinderen. Han gættede ”kun” 2 mio. kr. forkert. In Real Life er Skat vinderen, og jeg er sikker på, at skatteyderen langt fra er tilfreds. Resultatet af dommen er utvivlsomt rigtigt, men den giver også på et punkt anledning til at overveje dommens rimelighed.

Skatteyderen havde før salget bedt om bindende svar om skattefrihed ved salg. Hvorfor bad han ikke samtidig om en godkendelse af en pris på 24 mio. kr.? Havde han det, var det ikke blevet til en gættekonkurrence om prisen. Det svar som ligger nærmest er, at han vidste, at Skat ikke ville anerkende de 24 mio. kr. Ejendommen var til salg i perioden december 2011 – marts 2015 for 24 mio. kr. uden at det fremgår af dommen, at der havde været en voldsom stor interesse for ejendommen. Den lange salgsperiode uden resultat tyder derfor på, at de 24 mio. kr. er for høj en pris.

Skønsmanden var helt fast i mælet. 22 mio. kr. Og herfra lod han sig ikke vige selv om skatteyderen forsøgte sig med supplerende spørgsmål. Skønsmænds vurdering har altid en meget betydelig vægt ved domstolene, da skønsmændene udtaler sig som sagkyndige. De tre nævnte momenter gør at afgørelsen er rigtig.

Som Hammerslag ud over alle grænser illustrerer, er det svært at ramme den rigtige pris. Skat var i denne sag 3 mio. kr. eller mere end 13% fra handelsværdien, mens skatteyderen kun var 9% fra handelsværdien. At der kan vurderes anderledes end skønsmanden rejser spørgsmålet, om en skønsusikkerhed kan accepteres. Der findes afgørelser, hvor skønsusikkerheden accepteres. Det er bare svært at udlede noget generelt. En relativ afvigelse på 10% kan beløbsmæssigt være både stor og lille. En afvigelse på 1.000 kr. ud af 10.000 kr. vil i nogle sammenhænge opleves som det bagatelagtige, hvor en afvigelse på 100 mio. kr. ud af 1 mia. kr. i de fleste tilfælde vil være en markant afvigelse.

Generelt vil jeg hælde til, at en relativ afvigelse på 10% er tæt på grænsen for skønsusikkerheden i sager om værdiansættelse mellem interesseforbundne parter. For parter, som ikke har et generelt interessefællesskab, som f.eks. slægtsskab, vil jeg hælde til, at grænsen for skønsusikkerheden går omkring 20%. At skatteyderen ikke fik medhold på trods af at afvigelsen kun var 9%, skyldes nok først og fremmest, at ejendommen var til salg i perioden december 2011 – marts 2015 uden at blive solgt. Herved bliver det umuligt at tvinge handelsprisen op på 24 mio. kr.

Men det er da tankevækkende at Skats sagkyndige enhed uden konsekvenser kan gætte godt 13% forkert, mens skatteyderens afvigelse på 9% udløser en skat af 2 mio. kr. Men sådan er det IRL – In Real Life.