GODE RÅD OM KØB AF EJENDOM I SPANIEN

Print

Oprettet d. 7/10 - 2013

Mange danskere har købt hus i Danmark og kender gangen i en dansk ejendomshandel, hvor køber som regel er repræsenteret ved advokat og sælger ved ejendomsmægler. Disse to parter sørger på køber og sælgers vegne for, at handelen bliver gennemført korrekt, således at der efter slutseddelens underskrift sker gældsovertagelse, optagelse af nye lån, oprettelse af skøde, udarbejdelse af refusionsopgørelse, frigivelse af den deponerede restkøbesummen til sælger og udarbejdelse af refusionsopgørelse. Parterne i handelen oplever forløbet som ukompliceret. En ejendomshandel i Spanien foregår helt anderledes!

Den væsentligste forskel er, at købesummen ikke deponeres, men betales direkte til sælger. Det er klart, at dette betyder, at det er vigtigt, at købesummen ikke betales til sælger på for tidligt et tidspunkt, dvs. inden der er sikkerhed for, at skøde til køber kan tinglyses, da købesummen ellers i sin yderste konsekvens kan gå tabt.

Hvis sælger er en privatperson, sætter han ofte ejendommen til salg uden at benytte ejendomsmægler. Da det ikke er usædvanligt i Spanien, at en sælger ikke har tinglyst skøde på sin ejendom, kræver det grundige undersøgelser og diverse tiltag fra købers side, inden købsaftalen (slutseddelen) underskrives, så køber kan være sikker på, at han kan få tinglyst skøde på ejendommen. Hvis sælger ikke har tinglyst skøde på ejendommen, kan dette ligeledes få betydning for en evt. finansiering af købet, idet låneinstituttet vil kræve yderligere sikkerhed, som fordyrer lånet.

En forudsætning for, at handelen er bindende indgået, er, at køber samtidig med at underskrive købsaftalen betaler 10% af købesummen. Uden denne betaling kan køber ikke være sikker på at få ejendommen. Dette betyder, at det er vigtigt, at købers rådgiver har undersøgt en række forhold omkring ejendommen, inden købsaftalen underskrives og betalingen foretages. Der er ingen fortrydelsesret. Ejendommen kan være sat til salg gennem flere ejendomsmæglere, som ikke har megen indbyrdes kontakt. Derfor kan ejendommen blive solgt for næsen af dig!

I Spanien er det notarer, der opretter skødet efter instruks fra en advokat. Notaren er en halvofficiel embedsmand, der har en begrænset, juridisk uddannelse. Han rådgiver ikke parterne, men sørger alene for, at skødet får den form, det skal have. Indholdet skal han have besked om fra parterne. Alt foregår naturligvis på spansk. Restkøbesummen skal betales til sælger, når skødet underskrives for notaren – og ikke før!

Der er særlige problemstillinger, som skal gennemgås nøje, hvis du køber en ejendom, som endnu ikke er bygget, eller som er under opførelse. I disse tilfælde vil det være dig, der finansierer byggeriet for bygherren, som også er sælger. Ofte vil du som køber have kontakt med et salgsselskab, hvor sælgerne taler dansk eller skandinavisk, men bag ved ligger det egentlige byggeselskab, som kan være et lille anpartsselskab, fordi der oprettes ét selskab for hvert byggeri. Sædvanligvis er det nødvendigt at forhandle bedre vilkår for dig som køber ind i aftalen, og dette kan ikke ske med salgsselskabet, men skal derimod gennemføres med det spanske byggeselskab – og på spansk!

De ratebetalinger, som du er forpligtet til at betale på bestemte datoer, modtages af byggeselskabet. Beløbene er således ikke deponerede. Hvis byggeselskabet skulle gå konkurs, inden byggeriet er færdigt, og du har fået tinglyst skøde, kan dine indbetalinger vise sig at være gået tabt. Derfor er det vigtigt, at din rådgiver søger at formå byggeselskabet til at etablere en bankgaranti for dine indbetalinger, så du kan få dem refunderes ved en evt. konkurs.

Det er også vigtigt, at din rådgiver overvåger, hvorledes byggeriet skrider frem, så det sikres, at der skabes værdier i takt med dine indbetalinger, og at kvaliteten svarer til projektbeskrivelsen. De fleste købsaftaler indeholder intet om sælger/bygherrens forpligtelser. Der står således sjældent noget om, hvor langt byggeriet skal være fremme ved en ratebetaling, men du er under alle omstændigheder forpligtet til at foretage ratebetalingen på den fastsatte dato. Hvis dette ikke sker, har du misligholdt kontrakten, som herefter kan opsiges af bygherren. Der står ofte heller ikke nogen præcis dato for færdiggørelse, og ej heller noget om dagbøder ved forsinkelse

Køber er forpligtet til at betale spansk moms (IVA/ITP), som er 7% af købesummen.Køber er også forpligtet til på sælgers vegne at indbetale 5% af købesummen til de spanske skattemyndigheder til sikkerhed for sælgers betaling af kapitalvindingsafgift. Spansk lovgivning indeholder bestemmelser om, hvorledes de øvrige afgifter, der skal betales i forbindelse med handelen, kan fordeles, men man kan aftale en anden fordeling. Det ses ofte, at sælger forsøger at ”vælte” alle afgifter over på køber. Dette kan købers rådgiver søge at ændre ved forhandling med sælger, inden købsaftalen er underskrevet.

Køber skal selv sørge for, at skødet indleveres til tinglysning. Notaren gør det ikke. Skødet kan ikke sendes pr. post til tinglysningskontoret, men skal overbringes. Da intet i ejendomshandelen foregår ”automatisk”, er det vigtigt, at køber har en rådgiver, der kan gennemføre handelen i Spanien korrekt, så din investering sikres. Dette betyder, at du som køber skal være sikker på, at du får et tinglyst, anmærkningsfrit skøde, når du har betalt købesummen. Det kan lyde som en selvfølge i danske øren, men det er det absolut ikke, når vi taler om ejendomshandler i Spanien – ikke fordi det spanske system i sig selv er dårligere, end det danske, men fordi danske købere ikke kender systemet og år ud fra, det ligner det danske.

Vi kan gennemføre hele handelen fra Danmark, så du får sikkerhed for din investering. Du opnår den fordel, at du ikke skal rejse til Spanien alene for at gennemføre handelen. Du undgår også at skulle møde på notarens kontor for at underskrive skøde på spansk og betale købesummen – det sørger vi for. Hvis du vælger ét af vores rådgivningsmoduler, kan vi tilbyde at fremkomme med en fast pris for vor rådgivning, når vi har haft lejlighed til at gennemgå dokumenterne.

Husk også at se:

Særligt om arveregler
Behov for testamente