GODE RÅD OM FORÆLDREKØB

Print

Oprettet d. 7/10 - 2013

Tænker du på at købe en studiebolig til din søn eller datter?
…Kend fordele og ulemper ved ”forældrekøb”

For ca. 1.100 kr. netto om måneden kan du hjælpe dit barn. Det er prisen for en ejerlejlighed til ca. 1,1 mio. kr, hvis du skruer ordningen rigtigt sammen. Mange forældre vælger i dag at give deres børn en hånd med på vejen på denne måde. Og det giver samtidig muligheden for at du kan deltage i ”spillet” om eventuelle fremtidige prisstigninger på boligmarkedet.

De fleste har hørt om forældrekøb og jeg vil her meget kort forklare hovedmulighederne i denne model. Du vil se, at der kan være store fordele ved et forældrekøb, men som altid er der naturligvis forhold, der kan tale imod.

Har du plads i økonomien?
Hvis der er økonomi til at hjælpe, er forældrekøb en oplagt mulighed. Forældrekøb koster ganske vist penge, men skruer du ordningen fornuftigt sammen er det billigere, end mange ved. Samtidig hjælper du dit barn på en måde – både økonomisk, men også på en måde, der ikke kan måles i penge.

Hvad er behovet?
Når økonomien er på plads, er næste trin i processen at afklare behovet. Det kan godt betale sig at investere tid og kræfter i at sondere i det kvarter boligen skal findes i. Tjek sammen med dit barn f.eks. sportsfaciliteter, kulturelle tilbud, eller hvad I lægger særlig vægt på ved valg af område. Følg også priserne i området i en periode og tag ud og se på flere lejligheder, så får I bedre indtryk af, hvad I kan få til den rigtige pris. I skal også klarlægge, om købet skal baseres på udleje til kun dit barn eller også til en kammerat eller medstuderende. Mange forældrekøbslejligheder er baseret på at der udlejes en del af lejligheden. Vær opmærksom på, at det giver en økonomisk usikkerhed, ligesom der kan være andre problemer i at flere bor sammen. Vi har til gode at se de helt store skandaler på området – men tænk alligevel over det.

Når I har fundet den rette lejlighed
Kontakt Forum Advokater. Din underskrift er eftertragtet, men det er alligevel en god idé at vente med underskriften, til vi har talt sammen. Vi er indstillet på, at det skal gå hurtigt og at der er behov for fleksibilitet – vi kalder det at købe bolig uden bøvl. Der er nemlig en række forhold, som skal undersøges nærmere. Må lejligheden overhovedet udlejes? Det er også vigtigt at få klarlagt, om det er en veldrevet ejendom og en velfungerende ejerforening, og derfor et det vigtigt at gennemgå både vedtægter, regnskaber og referater fra ejerforeningen grundigt. Der kan også være kommende store udgifter i en ejendom, f.eks. ved udskiftning af tag - oplysninger, som kan være godt gemt nede i dokumenterne. Er der gener fra butikker, restaurationer, foreninger ?

Hvis du ikke har mulighed for at vente med at underskrive købsaftalen, kan du få indsat et forbehold for din ”advokats godkendelse af handlen i sin helhed”. Det sikrer, at din advokat har mulighed for at gribe ind, hvis der er noget galt, og de fleste ejendomsmæglere foreslår i dag selv, at du opnår denne beskyttelse.

Boligsikring
Det er en fordel, at der i visse tilfælde kan opnås tilskud i form af boligsikring. Der er en rækkke betingelser herfor. Der gives boligsikring op til 65 kvm., og hvis flere skal bo sammen med et tillæg på 20 kvm for yderligere beboere. Boligsikring er skattefri. Der ydes maksimalt 15 pct. af huslejen og maksimalt 985 kr. om måneden afhængig af dit barns indkomst, og huslejens størrelse SU hindrer ikke boligsikring, men SU’en regnes med som en indkomst ved beregningen af boligsikringen. SU-lån regnes ikke med.

Skattemæssige overvejelser
Tænk også over skatten. Der skal betales en leje for lejligheden, og huslejeindtægten er skattepligtig personlig indkomst for forældrene. Lejen skal svare til markedslejen. Hvis lejen er billigere end markedslejen (hvor der dog er et vist spænd), bliver du alligevel beskattet op til markedslejeniveau. Desuden kan forskellen mellem den aftalte leje og markedslejen udgøre en gave til dit barn, som eventuelt kan være afgiftspligtig. Du kan dog give gaver til dit barn for 59.800 kr. årligt (2014-beløb), uden at barnet skal svare afgift af gaven. Beløbsgrænsen reguleres hvert år.

Du opnår fradrag i din personlige indkomst for de driftsudgifter, der er forbundet med lejligheden, dvs. fællesudgifter, vedligeholdelsesudgifter og ejendomsskatter. Hverken du eller dit barn skal betale ejendomsværdiskat, fordi det er en udlejningsejendom.

En del forældre vælger at benytte sig af virksomhedsskatteordningen. Her er der særlige fordele at hente, hvis du betaler topskat og samtidig finansierer købet af lejligheden gennem optagelse af lån. Du kan således opnå fuld fradragsret for renteudgifter i virksomhedsskatteordningen, hvorimod renterne kun kan fradrages i kapitalindkomsten til de lavere skattesatser, hvis du ikke er i virksomhedsskatteordningen.

Et regneeksempel i runde tal
Lejligheden har en kontantpris på 1,1 mio. kr. Der optages et almindeligt 5 pct. realkreditlån på ca. 900.000 kr. og restgælden betales kontant. Lejligheden er på 50 kvm og lejen er 2.500 kr. om måneden. Virksomhedsordningen anvendes, da forældrene har topskat. Med disse forudsætninger vil den månedlige nettoudgift for forældrene være omkring 1.100 kr. Hertil skal lægges ca. 1.100 kr. i afdrag. Efterhånden som der afdrages på gælden, vil renteudgiften men dermed også skattefordelen blive mindre, således at en større og større del af den faste ydelse bliver afdrag. Hvis der vælges et afdragsfrit lån, vil nettoudgiften forblive den samme, altså i alt 1.100 kr. Så eksemplet kan varieres meget. Ordningen kan blive endnu billigere netto ved valg af anden finansieringsform, f.eks. et rentetilpasningslån (flexlån).

Samtidig vil barnet i mit eksempel kunne få en månedlig boligsikring på ca. 450 kr. så nettohuslejen bliver 2.050 kr. Som det fremgår, er det en god forretning for alle parter, og hvis priserne på ejendomsmarkedet følger den nuværende tendens, vil der for forældrene være en ganske god gevinst i sigte med investeringen.

Et alternativ til forældrekøb er, at dit barn selv køber lejligheden. Herved slipper du for beskatning af lejeindtægten og gevinsten ved et fremtidigt salg af lejligheden avancebeskattes ikke. Til gengæld går I som familie glip af de løbende fordele, der er indbygget i ordningen, f.eks. boligsikring, ”fuldt” rentefradrag, fradrag for driftsudgifter og fritagelsen for ejendomsværdiskat. Set i forhold til de løbende udgifter er virksomhedsordningen således normalt gunstigere.

Mit råd er, at hvis I overvejer køb af lejlighed, så bør I overveje mulighederne i forældrekøb under virksomhedsskatteordningen.

Når studietiden er ovre
Skal lejligheden sælges, bliver du ejendomsavancebeskattet af gevinsten. Skal en ny lejer ind, så tænk over lejelovens skrappe regler - de kan gøre det svært at få lejer ud igen, men du kan løse det ved en tidsbegrænset kontrakt. Hvis dit barn selv vil købe lejligheden, kan du sælge den for den offentlige ejendomsvurdering minus 15 pct., uden det medfører gaveafgift. En flot ”eksamensgave” - dit barn får jo på den måde en god og billig start som ejendomsejer, og du sparer meget i forhold til avancebeskatning.

Forum Advokater yder specialiseret rådgivning efter princippet ”bedste mand på posten” og arbejder tværfagligt. Vi tilbyder at sammensætte en rådgivningspakke, så du er sikret den bedste rådgivning i alle faser af din sag, både før, under og i forbindelse med afviklingen af din forældrekøbslejlighed.