GODE RÅD INDEN KØB AF FAST EJENDOM I FRANKRIG

Print

Oprettet d. 7/10 - 2013

I Frankrig er notaren en nøgleperson ved gennemførelse af handelen. En fransk notar har en begrænset, juridisk uddannelse. Et af hans hovedansvarsområder er handel med fast ejendom, og sædvanligvis er han upartisk. Han kommer på banen, når købsaftalen er underskrevet, idet han opretter skødet. I nogle tilfælde er det notaren selv, der fungerer som ejendomsmægler. I disse tilfælde er det klogt at gå ud fra, at notaren mest repræsenterer sælger.

En ejendom i Frankrig bliver ofte udbudt til salg gennem flere mæglere samtidig. Det kan betyde, at en interesseret køber nogle gange oplever, at ejendommen bliver solgt for næsen af ham, uden at den ejendomsmægler, som han er i kontakt med, vidste noget om, at andre var interesserede i samme ejendom. Det er naturligvis frustrerende, men sådan er vilkårene.

Køber underskriver sædvanligvis først en reservationsaftale, som bliver bindende, når der er betalt 10% af købesummen. Nogle gange skal dette beløb betales til mægler, idet det udgør hans salær. I reservationsaftalen fastlægges købers forpligtelser i vidt omfang, hvorfor det er vigtigt, at den bliver gennemgået inden underskrift af købers rådgiver.

Herefter udarbejder mægler en egentlig købsaftale, som fremsendes til køber med henblik på underskrift. Når sælger ligeledes har underskrevet den, bliver den fremsendt pr. anbefalet post til køber, som efter modtagelsen har en frist på 7 dage til at træde tilbage fra handelen. Hvis køber ønsker at fortryde, skal der gives meddelelse herom pr. anbefalet brev.

Købsaftalen indeholder ligeledes forskellige betingelser, som skal opfyldes, og hvis dette ikke sker, kan køber hæve handelen. Hvis købet skal finansieres, skal dette ligeledes fremgå af aftalen.

Der skal foreligge en række lovpligtige attester om ejendommen, herunder hvorvidt der forefindes asbest og bly på ejendommen, og i visse egne af Frankrig skal der ligeledes foreligge en attest om termitter. Dette sørger mægler som regel for.

Notaren skal nu instrueres om at udfærdige skøde, og han skal have købers personlige attester samt diverse oplysninger. Dette sørger købers rådgiver for. Rådgiveren bør betinge sig at få skødeteksten til gennemsyn, inden det endelige skøde oprettes. Restkøbesummen overføres til notarens deponeringskonto, hvorfra den frigives til sælger, når skødet er underskrevet, og notaren har sikkerhed for, at skødet kan tinglyses. Notaren forhåndsberegner de afgifter, der skal betales, og sender denne oplysning til køber. Normalt er fransk moms (TVA) på 8% inkluderet i købesummen. Danske købere oplever ofte notarens sagsbehandling som langsommelig. Et er sikkert: der skal rykkes løbende for alt.

I nogle tilfælde har sælger ikke tinglyst skøde på ejendommen. Det kan være, fordi sælger har arvet ejendommen, og fordi arvingerne ikke er enige i arvesagen. Hvis det er tilfældet, kan købers skøde ikke tinglyses, før arvingernes ”arveudlægsskøde” er oprettet og tinglyst. Dette kan medføre forsinkelse i gennemførelse af handelen. Det er derfor vigtigt, at købers rådgiver har sikret, at der ikke er noget tinglysningsmæssigt problem.

Hvis handelen drejer sig om en ejendom, som endnu ikke er bygget, eller som er under opførelse, skal købesummen betales i nærmere bestemte rater. Købsaftalen indeholder for det meste bestemmelser om bygherren/sælgers forpligtelser, således at det fremgår, hvor langt byggeriet skal være fremskredet ved en ratebetaling. Den indeholder ofte også bødebestemmelser ved forsinkelse. Det er vigtigt, at disse punkter undersøges, inden aftalen underskrives. Det skal også undersøges nøje, hvorvidt ratebetalingerne indgår på en notars deponeringskonto, således at de kan refunderes i tilfælde af, at bygherren går konkurs i byggefasen. Nogle købere ønsker af forskellige årsager, at køber af ejendommen er et selskab. Franske ejendomsmæglere fortæller i den forbindelse ofte om de fordele, der kan være i Frankrig ved at oprette et fransk selskab, det såkaldte S.C.I., som alene har til formål at eje fast ejendom. Imidlertid orienterer de ikke om, at de danske aktionærer i det franske selskab i visse tilfælde vil blive beskattede i Danmark. Det anbefales derfor, at køber søger særlig rådgivning herom hos vores skatteekspert, som har overblik over begge landes skatteregler, så du undgår skattemæssige overraskelser.

Vi gennemfører rådgivningen fra Danmark på fransk som arbejdssprog, og du vil blive holdt orienteret under hele forløbet. Din fordel som køber er, at du får sikkerhed for din investering, nemlig, at du får tinglyst, anmærkningsfrit skøde på ejendommen, og at du undgår at skulle rejse til Frankrig alene med henblik på at underskrive skøde for den franske notar, der – som hovedregel – udelukkende taler fransk. Et led i vores rådgivning er at sikre din evt. ægtefælle bedst muligt ved dødsfald, hvilket er særligt vigtigt, når dit hus ligger i Frankrig. Hvis du vælger at benytte dig af ét af vores rådgivningsmoduler, kan vi give dig et pristilbud på vor rådgivning, når vi har haft lejlighed til at sætte os ind i handelen og dens dokumenter.

Husk også at se:

Særligt om skatten
Særligt om arveregler
Behov for testamente