Fastsættelse af pris for andele i andelsboligforeninger - to nye Højesteretsdomme

Print

Oprettet d. 12/4 - 2013

Højesteret har afsagt to domme vedrørende fastsættelsen af priser for andele i andelsboligforeninger. Begge sager drejede sig om situationer, hvor ejendomsværdien var faldet.

I begge sager forelå der på salgstidspunktet nye valuarvurderinger, som viste fald i ejendommenes handelsværdi.

I den ene sag (U2013.1076H), som vedrørte en andelsboligforening på Østerbro i København, solgte en andelshaver solgte i marts 2009 en andel til en køber for knap 2,4 mio. kr. Denne pris svarede til opgørelsen af andelens værdi på den senest afholdte generalforsamling, hvilket var baseret på et regnskab fra 2007. På salgstidspunktet forelå der imidlertid en ny valuarvurdering, der vise, at ejendommens handelsværdi var faldet med ca. 13 %. Denne vurdering havde foreningens formand modtaget i januar 2009. Denne oplysning fandt Højesteret så væsentlig, at den burde have været oplyst i forbindelse med handlen. I april 2009 valgte foreningen på generalforsamlingen at nedsætte andelenes værdi med 500.000 kr. Højesteret fandt, at faldet i værdi var så stort, at købsprisen var fastsat i strid med den lovbestemte maksimalpris i andelsboligforeningslovens § 5, stk. 1.

I sagen fandt Højesteret videre, at foreningens administrator havde handlet ansvarspådragende i forbindelse med sin rådgivning om salget. Administrator var bekendt med faldet, og burde endvidere som professionel administrator af andelsboligforeninger have indset, at det indtrådte fald i ejendomsværdien var af væsentlig - negativ - betydning for fastsættelsen af den enkelte andels værdi, og at prisen i handelen indebar en overførsel af et allerede indtrådt tab i ejendomsværdi fra sælgeren til køberen.

Højesteret fandt på denne baggrund, at administratoren hæftede solidarisk med sælgeren for tilbagebetaling af overprisen, som af Højesteret var fastsat til næsten 500.000 kr.

I forholdet mellem sælgeren og administrator fandt Højesteret imidlertid ikke, at sælgerens tab var en direkte følge af administratorens rådgivning, og sælger fandtes i øvrigt ikke at have godtgjort et tab, som kunne kræves dækket af administratoren. På denne baggrund fandt Højesteret, at sælgeren i det indbyrdes forhold med administrator måtte bære tabet alene.

Administrator blev imidlertid dømt til at friholde sælger for sagsomkostningerne til køber, da disse blev anset som en direkte følge af administrators mangelfulde rådgivning.

I den anden sag (U2013.1093H), som vedrørte en andelsboligforening i Østjylland, havde en andelshaver solgt sin andel i marts 2010 til en køber for ca. 500.000 kr. Købesummen svarede til opgørelsen af andelens værdi på den seneste generalforsamling med et nedslag på ca. 65.000 kr. På salgstidspunktet forelå der imidlertid – ligesom i den første sag – en ny valuarvurdering af ejendommen, hvorefter ejendommens handelsværdi var faldet med ca. 18%. Højesteret fandt også i denne sag, at denne oplysning var så væsentlig, at der burde have været taget højde herfor ved overdragelse af andelen. Af årsregnskabet for 2009 fremgik det, at andelens værdi var faldet med ca. 250.000 kr., hvilket uanset prisnedslaget medførte, at købsprisen var fastsat i strid med den lovbestemte maksimalpris, jf. andelsboligforeningslovens § 5, stk. 1.

Sagen omhandlede videre et spørgsmål om et renteswap, hvis markedsværdi i januar 2010 var negativ med ca. 1,1 mio. kr. Højesteret fandt, at der også i forbindelse med andelens værdi burde have været taget højde for denne negative værdi, og at prisen for andelen også af denne grund var fastsat i strid med den lovbestemte maksimalpris.