Erstatningskrav forældet, selvom der var indgået aftale omkring suspension af forældelsen.

Print

Skrevet af Thomas Buus Pedersen d. 6/1 - 2016

En andelsboligforening fik opført en ejendom med 58 boliger. Andelsboligforeningen indgik en aftale med bygherre, som fik udført tegningsmateriale hos et arkitektfirma. Andelsboligforeningen indgik samtidig aftale med et arkitektfirma (ikke samme firma, som havde udført tegningerne). Aftalen blev indgået med arkitektfirmaet 8. oktober 2007. Af aftalen med arkitektfirmaet og andelsboligforeningen fremgik, at arkitektfirmaet havde modtaget alt materialet omkring byggeriet, herunder skulle føre tilsyn på byggepladsen samt gennemgå tegningsmaterialet.

Efter at byggeriet stod færdigt og andelshaverne var flyttet ind, opstod der utætheder ved vinduerne i ejendommen i de skalmurede facader.

Bygherren gik konkurs i februar 2011, hvorfor andelsboligforeningen rejste krav imod det arkitektfirma, som havde lavet tegningerne for bygherre. Den 9. juni 2011 indgik andelsboligforeningen og arkitektfirmaet en aftale om suspension af eventuel ikke allerede indtrådt forældelse. Da parterne ikke kunne finde en løsning i mindelighed, anlagde andelsboligforeningen sag imod arkitektfirmaet. Arkitektfirmaet gjorde gældende, at kravet var forældet allerede på det tidspunkt, hvor der blev indgået aftale om suspension af eventuel ikke indtrådt forældelse.

Landsretten gav arkitektfirmaet medhold. Landsretten lagde vægt på, at det af skønserklæringen fremgik, at det for en sagkyndig var åbenbart, at der ville opstå problemer omkring utætheder ved vinduerne blot ved at kigge på tegningsmaterialet. Da andelsboligforeningen havde indgået aftale med egen rådgiver 8. oktober 2007, som blandt andet omfattede, at rådgiveren skulle gennemgå tegningsmaterialet, skulle forældelsen allerede regnes fra dette tidspunkt og forældelsen var derfor allerede indtrådt, da parterne 9. juni 2011 indgik aftale omkring suspension af ikke allerede indtrådt forældelse. Landsretten fandt, at der var tale om en åbenlys fejl/mangel, som kunne ses på tegningsmaterialet, hvorfor forældelsesfristen var 3 år.

Kommentar:

Kendelsen fra Landsretten viser, at det er meget vigtigt, at man er opmærksom på forældelsesfristerne, som senest blev ændret ved Forældelsesloven, som trådte i kraft 1. januar 2008. Parternes aftale om suspension var uden værdi for andelsboligforeningen, idet andelsboligforeningens krav allerede var forældet, idet forældelsen blev regnet fra omkring 8. oktober 2007, hvor fejlen allerede burde have været opdaget af andelsboligforeningens arkitektfirma, som skulle gennemgå bl.a. tegningsmaterialet, hvor fejlen var åbenbar for sagkyndige. Et arkitektfirma, som påtager sig en sådan opgave, anses for værende sagkyndig. Det skal bemærkes, at Byretten modsat Landsretten ikke fandt, at der var indtrådt forældelse, da aftalen om suspension af ikke allerede indtrådt forældelse blev indgået. Kendelsen viser, at man bør sikre sig, at ens rådgivere er opmærksomme på forældelsesreglerne, idet manglende/ fejlagtig viden herom kan blive dyrt. Skønserklæringen i sagen vurdere, at der ville koste kr. 1.265.000 at udbedre utæthederne ved vinduerne.

Kendelsen er optrykt i Ugeskrift for Retsvæsen 2015 side 3792.