Ejendomsmægler havde ikke krav på salær for salg af ejendom, som skete efter at formidlingsaftalen var udløbet

Print

Skrevet af Thomas Buus Pedersen d. 13/7 - 2010

Ejendomsmægler kunne ikke kræve vederlag for salg af ejendom, som skete efter at formidlingsaftalen var udløbet, selvom ejeren efter udløbet af formidlingsaftalen havde accepteret, at ejendommen fortsat blev annonceret til salg via ejendomsmægleren samt at ejendomsmægleren rent faktisk solgte ejendommen.

Den 24. maj 2007 indgik ejeren af en ejendom E en formidlingsaftale med ejendomsmæglerfirmaet A. Aftalen løb i 6 måneder og udløb 24. november 2007, på hvilket tidspunkt ejendommen ikke var solgt. Ejendommen var udbudt til kr. 3.200.000. Da formidlingsaftalen udløb, drøftede parterne ikke muligheden for at forlænge den skriftligt.

I retten erkendte E, at han var vidende om, at ejendommen fortsat blev annonceret til salg via ejendomsmægleren. E havde ikke gjort sig nærmere tanker herom.

I januar 2008 var der via ejendomsmægleren 2 interesserede købere, og ejendomsmægleren forestod fremvisning af ejendommen. Det lykkedes at få solgt ejendommen for kr. 3.075.000 med overtagelse 1. marts 2008.

Ejendomsmægleren krævede herefter salær for salget i overensstemmelse med formidlingsaftalen af 24. maj 2007, men E nægtede at betale, idet E henviste til, at der på salgstidspunktet ikke var indgået nogen aftale med A.

I Byretten forklarede ejendomsmægleren, at det var korrekt, at formidlingsaftalen ikke var blevet forlænget skriftligt, men ejendomsmægleren lagde vægt på, at han kendte E fra tidligere samt nuværende forretningsforhold, ligesom E var vidende om, at A fortsat annoncerede ejendommen til salg. A var af den opfattelse, at E ved at acceptere fortsat annoncering samt fremvisningerne i januar 2008 havde accepteret, at formidlingsaftalen fortsat var gældende, selvom denne ikke var blevet skriftligt forlænget ved udløbet, 24. november 2007. E, som var tømrer, havde bygget ejendomsmæglerens private hus, ligesom E, som tømrer, udførte arbejde på nogle huse, som A havde relationer til.

E forklarede i Byretten, at man ikke havde drøftet en forlængelse af formidlingsaftalen ved dennes udløb, og at han alene havde talt med ejendomsmægleren omkring nytår, hvor der opstod uenighed omkring E´s arbejde på nogle huse, hvilket arbejde han havde aftalt med A. Det resulterede senere i, at A fik en anden tømrer til at færdiggøre arbejdet, hvilket E var meget fortørnet over.

E erkendte i Landsretten, at han havde kendskab til, at ejendommen fortsat blev annonceret, samt at han accepterede, at ejendommen i januar 2008 blev fremvist til 2 interesserede købere og solgt til den ene for en pris, som han godkendte.

I både Byretten og Landsretten gjorde A gældende, at salget af ejendommen ikke var omfattet af Lov om omsætning af fast ejendom § 10 omkring formidlingsaftaler, der lyder som følger:

§ 10. Aftale om formidlingsopdrag skal være skriftlig, og det skal tydeligt fremgå, hvornår og hvordan vederlaget skal erlægges. Aftalen skal bl.a. indeholde vilkår om opdragets varighed, specifikation af de ydelser, der indgår i formidlingsopdraget, samt oplysning om det vederlag, der skal erlægges for hver enkelt ydelse. Hvis der er aftalt resultatafhængigt vederlag, kan de i § 17, stk. 1, nævnte ydelser dog angives som et samlet vederlag.

Loven omfatter ejendomsmæglere, som for private personer forestår salg af ejendomme, som hovedsageligt har været anvendt til privat beboelse for ejeren.

Den pågældende ejendom havde et areal på 11.375 m og havde landbrugspligt. Ejendommen bestod af et stuehus samt staldbygninger. A gjorde gældende, at ejendommen hovedsageligt af E blev anvendt som erhvervsejendom, idet E drev sin tømrervirksomhed fra adressen.

Både Byretten og Landsretten afviste A´s argument. Byretten og Landsretten lagde vægt på, at A i sin formidlingsaftale selv havde betegnet ejendommen som en villa samt selv havde anført, at formidlingsaftalen var omfattet af Lov om omsætning af fast ejendom.

Både Byretten og Landsretten lagde hermed til grund, at der i relation til forlængelse af formidlingsaftalen skulle E anses som værende forbruger.

Landsretten henviste i sine præmisser til, at der i bemærkninger til § 10 i lovforslaget er anført følgende omkring skriftlighedskravet ved forlængelse af formidlingsaftalen.

”Bestemmelsen gælder også for en aftale, hvorved formidlingsopdraget forlænges. Skriftlighedskravet kan for en sådan forlængelsesaftale opfyldes ved en underskrevet påtegning på den oprindelige aftale med angivelse af forlængelsesperioden…….”

Da A ikke havde sikret sig skriftlig dokumentation for, at aftalen var forlænget, fastslog både Byretten og Landsretten, at A ikke havde krav på salær for at formidle salget, som bevisligt skete efter, at formidlingsaftalen var udløbet.

Kommentarer:

Dommen fastslår, at ejendomsmæglere, når de indgår formidlingsaftaler med forbrugere, skal sikre sig skriftlig dokumentation, såfremt aftalen skal forlænges.

Det er ikke tilstrækkeligt, at ejeren accepterer, at der fortsat sker annoncering, fremvisning af ejendommen samt salg.

Dommen kan virke urimelig henset til, at ejendomsmægleren anvendte ressourcer på annoncering af ejendommen, fremvisning og indgåelse af aftale om salg af ejendommen i januar 2008 uden, at E på noget tidspunkt havde tilkendegivet, at E ikke ville betale salær.

Parterne havde i efteråret 2008 samtidig og efter at formidlingsaftalen var udløbet et forretningsmæssigt samarbejde omkring E´s tømrerarbejde i nogle huse, som ejendomsmægleren havde relationer til. Parterne talte derfor løbende sammen, men uanset, at der måtte være et professionelt samhandelsforhold imellem A og E´s tømrervirksomhed ændrer dette ikke ved, at E i relation til formidlingsaftalen isoleret set skulle betragtes som forbruger.

Både lovbestemmelsen i Lov om omsætning af fast ejendom samt bemærkningerne til loven fastslår klart og tydeligt, at forlængelse af en formidlingsaftale med en forbruger alene kan ske skriftligt, uanset om forbrugere stiltiende accepterer fortsat annoncering, fremvisning af ejendommen samt salg.

(Landsrettens kendelse er optrykt i Ugeskrift for Retsvæsen 2010 side 1269V)