Deponerede midler i handler med fast ejendom

Print

Skrevet af Allan Ohms d. 10/2 - 2011

Den kollektive statsgaranti ”bankpakken” udløb den 1. oktober i år. Danske Advokaters
fagudvalg for erhvervsejendomme og entreprise har undersøgt spørgsmålet, og på den
baggrund kan Danske Advokater oplyse følgende:

Handler med fast ejendom er som udgangspunkt omfattet af § 9, stk. 3, i lovbekendtgørelse nr.
794 af 20. august 2009. I denne bestemmelse fastsættes følgende:

Stk.3. Fonden dækker fuldt ud indskud af købesum for fast ejendom, der indtil 9 måneder fra
indsættelsen er deponeret i henhold til forudgående købsaftale, og indskud af provenu af lån
med pant i fast ejendom finansieret ved realkreditobligationer, særligt dækkede
realkreditobligationer eller særligt dækkede obligationer indtil 9 måneder fra indsættelsen af
beløbet, ved nybyggeri dog indtil 2 år. Fondens dækning sker dog med fradrag af forpligtelser,
der har relation til lånesagen eller ejendomshandelen, og eventuelle forpligtelser, der ikke er
modregnet over for det pågældende institut i henhold til stk. 1. Det er en forudsætning, at den
faste ejendom har været anvendt hovedsagelig ikkeerhvervsmæssigt eller er bestemt til
hovedsagelig ikkeerhvervsmæssig anvendelse af køberen eller sælgeren af ejendommen
henholdsvis den, der har optaget lånet med pant i fast ejendom finansieret ved
realkreditobligationer, særligt dækkede realkreditobligationer eller særligt dækkede
obligationer.

Det indebærer, at den deponerede købesum som udgangspunkt er dækket stort set fuldt ud, men
at man skal være opmærksom på, at dækningen er tidsbegrænset til 9 måneder fra
deponeringstidspunktet - ved nybyggeri dog i 2 år.

Denne fulde - men tidsbegrænsede - dækning omfatter imidlertid alene private ejendomme
(hovedsageligt til ikke erhverv). I erhvervshandlerne er der derfor principielt et problem.
I bekendtgørelsens § 9, stk. 2, nr. 9, er det anført, at klientkontomidler hos advokater er dækket
fuldt ud. Klientkonti skal for at være omfattet af den fulde dækning være oprettet i
overensstemmelse med betingelserne for klientkonti i vedtægten om advokaters pligter med
hensyn til behandlingen af betroede midler, der er godkendt af Justitsministeriet. Fondens skr.
1995-02-23 til Erhvervsministeriet: Klientkonti oprettet i overensstemmelse med den af
Justitsministeriet godkendte klientkontovedtægt nyder ubegrænset dækning, uanset om den
kontooprettende advokat sidder i bestyrelsen for det pengeinstitut, der anmelder
betalingsstandsning eller går konkurs, idet der på en klientkonto i henhold til vedtægten alene må
indsættes betroede midler, der tilhører advokatens klienter.

Det er derfor fagudvalgets forslag, at man - i stedet for at deponere på særskilte deponeringskonti
i et pengeinstitut - aftaler, at deponeringen indsættes på sælgers advokats klientkonto i det
pågældende pengeinstitut, således at man er sikker på, at beløbet henstår sikkert deponeret.

Særligt om garantier

Danske BOLIGadvokater har ligeledes forholdt sig til ovennævnte ændringer og kan
supplerende oplyse, at Indskydergarantfonden ikke dækker garantitilsagn. På den baggrund
finder Danske BOLIGadvokater, at det er af stor betydning, at man som advokat i forbindelse
med bolighandler altid overvejer, om man mener, at der er risiko for, at garantistiller ”overlever”
overtagelsesdagen eller er i stand til at konvertere garantien til kontanter på overtagelsesdagen.
Overvejelsen er således eksempelvis relevant i situationer, hvor sælger ønsker indføjet en
frigivelsesbetingelse, som går ud på, at købesummen kan frigives, før skødet er tinglyst mod, at
sælger stiller bankgaranti.

Danske BOLIGadvokater mener, at ovenstående understreger betydningen af, at det altid bør
være købers advokat, der har adgang til at frigive købesummen eller i det mindste godkender
frigivelsen af købesummen – dvs. også i sager, hvor sælgers ejendomsmægler berigtiger handlen.
Danske BOLIGadvokaters bestyrelse anbefaler derfor, at man i bolighandler, hvor man
repræsenterer køber, altid anfører dette som et vilkår, hvis ejendomsmægleren berigtiger
handlen.

Loven kan ses her:

https://www.retsinformation.dk/Forms/R0710.aspx?id=126329