DANSK BESKATNING VED KØB AF EN EJENDOM I FRANKRIG I SELSKABSFORM

Print

Oprettet d. 7/10 - 2013

I Danmark gælder globalindkomstprincippet for fuldt skattepligtige (dvs. personer med bopæl i Danmark, selskaber der er registreret i Danmark samt selskaber, hvor ledelsen har sit sæde i Danmark). Dette princip medfører, at en indtægt er skattepligtig, uanset hvorfra den hidrører. Indkomsten opgøres efter de almindelige danske skatteregler. Dette princip skal tages med i betragtning, når man overvejer at købe en ejendom i Frankrig, hvor køber er et fransk selskab, det såkaldt SCI /Société Civile Immobilière.

Ved selskaber, hvor ledelsen har sit sæde i Danmark, forstås selskaber, der er registreret i et land uden for Danmark, men hvor de daglige beslutninger tages i Danmark. Dette betyder, at i et selskab, der f.eks. er indregistreret i Frankrig, vil ledelsens sæde anses for at være i Danmark, såfremt selskabet ledes af en direktør, som er bosiddende i Danmark, og alle beslutninger og faktiske handlinger vedrørende selskabet foretages i Danmark. Et SCI-selskab vil derfor ofte blive anset for hjemmehørende i Danmark skattemæssigt. Dette overses ofte af de rådgivere, der findes i Frankrig, og som alene ser sagen fra en fransk synsvinkel.

Om selskabet skattemæssigt er hjemmehørende i Danmark eller Frankrig har betydning for opgørelsen af indkomsten i selskabet, men ikke for opgørelsen af indkomsten for personen.

Beskatning af selskaber
Et selskab, der skattemæssigt er hjemmehørende i Danmark, skal beskattes af alle indkomster uanset hvorfra de hidrører. Dobbeltbeskatningsoverenskomsterne sætter dog en grænse for hvad selskaber skal beskattes af.

I tilfælde af et dansk selskab eller et SCI-selskab, hvor ledelsens sæde er i Danmark, ejer en fransk ejendom, vil den løbende indkomst af den franske ejendom alene skulle beskattes i Frankrig. Et fortjeneste ved salg af ejendommen vil derimod skulle beskattes i såvel Frankrig som Danmark. Dobbeltbeskatning undgås ved, at der i Danmark indrømmes fradrag for den franske skat i den danske skat, dog maksimalt den franske skat på fortjenesten ved salget af ejendommen.

Beskatning af aktionærer
Beskatningen af aktionærer, der skattemæssigt er hjemmehørende i Danmark afhænger af om der er tale om hovedaktionærer eller ”almindelige” aktionærer. Hovedaktionærer er personer, der i et selskab ejer mindst 25% af aktiekapitalen eller råder over mere end 50% af stemmerne. Til aktionærens aktiebesiddelse medregnes aktiebesiddelser tilhørende ægtefælle, forældre, bedsteforældre, børn, børnebørn og disses ægtefæller samt aktiebesiddelser i selskaber og fonde, som de nævnte personer har bestemmende indflydelse på. Alle andre er ”almindelige” aktionærer.

Indskydes mellemliggende selskaber, f.eks. et dansk holdingselskab, anses dette selskab for transparent, dvs. gennemsigtigt, således at størrelsen af aktiebesiddelsen i datterselskabet kommer til at svare til aktiebesiddelsen i holdingselskabet.

For alle aktionærer bosiddende i Danmark gælder, at udbytte fra et selskab, fortjeneste ved salg af aktier efter mere end 3 års ejertid eller likvidationsprovenu fra et selskab beskattes.

Hovedaktionærselskaber ejer ejendom
I et (fransk eller dansk) selskab, der ejer en fritidsbolig i Frankrig, vil der ske beskatning efter ligningslovens § 16 A , stk. 10, når aktionæren er bosiddende i Danmark. Denne bestemmelse foreskriver udbytte- eller lønbeskatning efter de regler, der er gældende for beskatningen af personalegoder.

Beskatningen er en rådighedsbeskatning, hvilket medfører beskatning, uanset om rådigheden udnyttes eller ej. Med andre ord beskattes også de uger, hvor sommerhuset står tomt. Beskatning undgås kun i uger, hvor ejendommen er udlejet.

”Almindelige” aktionærer
Ejer en aktionær mindre end 25% af aktierne, eller råder aktionæren over maksimalt 50% af stemmerne, vil der ikke ske en rådighedsbeskatning. Det vil sige, at der ikke sker beskatning af de uger, hvor ejendommen ikke er udlejet. Det er alene den faktiske anvendelse, som aktionæren beskattes af. Beskatningen tager udgangspunkt i ejendommens værdi.

Ejendommen ejes i personligt regi
Ejes ejendommen i personligt regi, skal der ikke betales ejendomsværdiskat til Danmark. Retten til ejendomsværdiskat eller rettere formueskat tilkommer Frankrig.

En fortjeneste ved salg af ejendommen vil blive beskattet i både Frankrig og i Danmark. I Danmark vil der opnås lempelse for den skat, der er betalt i Frankrig, dog maksimalt for den danske skat, der forholdsmæssigt falder på fortjenesten ved salget af ejendommen.

Som det fremgår, er det vigtigt, at købere, som fortsat vil være bosiddende i Danmark, på et meget tidligt tidspunkt søger rådgivning om de skattemæssige konsekvenser i Danmark af at købe en ejendom i Frankrig gennem et SCI, således at der forinden hersker fuld klarhed over situationen. Det er vigtigt, at køber har et klart og korrekt beslutningsgrundlag, så købet trygt kan gennemføres – uden ubehagelige overraskelser siden hen.