Bygherrens hæveret - faldgruber

Print

Skrevet af Forum Advokater d. 8/10 - 2009

Denne artikel omhandler den standpunktsrisiko, som bygherren påtager sig i forbindelse med ophævelse af en entreprisekontrakt.

Det er desværre ikke alle entrepriser, der forløber som planlagt, hvorfor det fra bygherrens side kan komme på tale at ophæve entreprisekontrakten.

Når dette sker, står bygherren i den svære situation, at han på den ene side gerne vil have færdiggjort entreprisen hurtigst muligt, men ikke har tillid til at entreprenøren kan gøre dette, mens han på den anden side gerne vil have en anden entreprenør til at færdiggøre entreprisen, hvilket imidlertid medfører en risiko for forsinkelse, fordyrelse, manglende garanti for det allerede udførte arbejde m.v.

Vælger bygherren at ophæve entreprisekontrakten, er det vigtigt, at dette bliver gjort på den rigtige måde, eftersom en uretmæssig ophævelse/forkert fremgangsmåde kan medføre nogle ubehagelige overraskelser, selvom der er hævet med rette.

Hvis AB 92 er vedtaget, hvilket typisk er tilfældet, er forholdet nærmere reguleret i § 40, der regulerer både hvornår bygherren kan hæve og hvorledes ophævelsen skal ske.

Det bemærkes i den forbindelse, at det i det hele er bygherren, der har bevisbyrden for, at betingelserne for ophævelse er til stede – eksempelvis at der foreligger væsentlig forsinkelse eller der foreligger så væsentlige mangler, at det ikke kan antages, at entreprenøren vil være i stand til at færdiggøre entreprisen på betryggende vis.

Specielt den sidste hævegrund kan være vanskelig at dokumentere, især fordi at entreprenøren har en vidtrækkende adgang til at foretage mangelsudbedring.

Det kan derfor kun på det kraftigste tilrådes, at bygherren, inden der hæves, får udmeldt syn og skøn samt efterfølgende får entreprenørens skriftlige tilkendegivelse af, at han ikke kan/vil udbedre de konstaterede mangler.

Herefter er det vigtigt, at der forinden ophævelsen gives entreprenøren et skriftligt påkrav.

Årsagen hertil er, at hvis ikke hævebetingelserne er til stede, eller der hæves på den forkerte måde, kan bygherren ikke efterfølgende kræve sit fulde dokumenterede mangelskrav refunderet af entreprenøren.

Det fremgår således af såvel voldgifts- som retspraksis, at i det omfang, der enten er hævet med urette eller på den forkerte måde, kan det tab, der kan gøres gældende overfor entreprenøren, alene opgøres til entreprenørens kostpris ekskl. dækningsbidrag og moms.

Dette betyder, at selvom der foreligger en skønsrapport, hvoraf fremgår, at der foreligger væsentlige mangler, der er værdiansat til eksempelvis kr. 300.000,00 inkl. moms, vil det ikke være dette beløb, som bygherren kan opkræve hos entreprenøren, selvom det er dette beløb, som bygherren efterfølgende skal bruge på at få udbedret manglerne.

Det beløb der kan opkræves hos entreprenøren er dennes ”rene kostpris” med udgangspunkt i entreprenørens forhold. Det vil i relation til eksempelvis dækningsbidraget sige, at det er entreprenørens dækningsbidrag, der skal tages udgangspunkt i, og ikke tredjemands dækningsbidrag.

I den forbindelse skal det nævnes, at det af voldgifts- og retspraksis fremgår, at der ikke stilles nogen krav til entreprenørens dokumentation af sit påståede dækningsbidrag. Tværtimod fremgår det af praksis, at entreprenøren under sagen blot ved en simpel partsforklaring kan få tildelt minimum et dækningsbidrag på 15 %.

Med udgangspunkt i eksemplet ovenfor, vil det sige, at selvom en skønsmand har erklæret, at værdien af manglerne udgør kr. 300.000,00 inkl. moms (og det af efterfølgende indhentede tilbud fra diverse tredjemænd fremgår, at den reelle værdi af manglerne udgør et langt højere beløb), vil entreprenøren under en efterfølgende sag uden at fremlægge nogen former for dokumentation for så vidt angår entreprenørens kostpris kun blive pålagt at betale maksimalt kr. 300.000,00 minus 15 % (minimumsdækningsbidraget der fremgår af praksis) minus moms = kr. 204.000,00. Dette også selvom entreprenøren anerkender, at der foreligger væsentlige mangler ved entreprisen.

Medmindre økonomien ikke spiller nogen rolle i forbindelse med en eventuel ophævelse af en entreprisekontrakt – hvilket sjældent vil være tilfældet – er det derfor vigtigt, at eksempelvis formalia overholdes, eftersom et manglende påkrav kan få væsentlig indflydelse på det krav, der efterfølgende kan gøres gældende mod den misligholdende entreprenør.