7 vigtige ændringer med den nye lejelov

Print

Skrevet af Jesper Rye Jensen d. 29/6 - 2015

Den 1. juli træder den ”nye” lejelov i kraft. Det er i bund og grund en smule misvisende at kalde det en ny lejelov, da der ikke er tale om en helt ny lejelov men derimod omfattende ændringer i den eksisterende lejelovgivning. Efter en prøveperiode på et par år, er det meningen, at boligreguleringsloven og lejeloven skal samles i en lov; og så kan man vel tale om en ny lejelov.

I denne artikel vil jeg kort fremhæve nogle af de vigtigste punkter i den ændrede lovgivning. Det er således ikke en udtømmende liste over alle ændringer.

1. NY TYPEFORMULAR

Langt de fleste lejekontrakter bliver indgået på den autoriserede standardkontrakt typeformular A. På nuværende tidspunkt er det 8. udgave, der skal anvendes. Fra den 1. juli 2015 skal den nyligt autoriserede 9. udgave anvendes. Efter denne dato er 8.-udgaven ikke længere autoriseret, og bør således ikke anvendes mere.

Konsekvensen af at anvende en blanket, som ikke er autoriseret, er, at det vilkår som giver lejeren færre rettigheder eller pålægger ham flere forpligtelser ikke er gyldigt. Det er derfor yderst relevant at anvende den korrekte blanket.

Endvidere adskiller den nye udgave sig fra de tidligere udgaver ved, at der nu er to bestemmelser med plads til fritekst. Der er § 11, der ligesom tidligere benyttes til vilkår, som ikke er medtaget i selve blanketten. Derudover er der i § 10 mulighed for at beskrive selve lejemålet. Der må ikke i denne bestemmelse skrives yderligere vilkår.

2. OBLIGATORISK INDFLYTNINGS- OG UDFLYTNINGSSYN

For udlejere, der udlejer mere end 1 bolig, indføres der fra 1. juli 2015 obligatorisk indflytnings- og fraflytningssyn. Hvis udlejer ikke overholder disse regler, vil udlejer ikke kunne gøre et istandsættelseskrav gældende mod lejer i forbindelse med dennes fraflytning af lejemålet. Hvor de fleste af ændringslovens regler først finder anvendelse på aftaler, som indgås efter reglernes ikrafttræden, gælder reglerne om ind- og fraflytningssyn også anvendelse på aftaler, som er indgået inden lovens ikrafttræden, men hvor ind- eller fraflytning sker efter lovens ikrafttræden.

Efter reglerne skal udlejer indkalde lejer til ind- eller fraflytningssyn. Indflytningssynet skal afholdes i forbindelse med lejers indflytning. Udlejer skal indkalde lejer til synsforretningen, men det fremgår ikke af loven, hvad varslet skal være. På synsforretningen skal udlejer udlevere synsrapporten til lejer. Hvis lejer ikke deltager i synsforretningen eller ikke vil kvittere for modtagelsen, kan udlejer inden 14 dage sende rapporten til lejer.

Reglerne for fraflytningssyn er næsten identiske. Her skal udlejer indkalde lejer til et fraflytningssyn til afholdelse senest 14 dage efter, at udlejer er blevet bekendt med, at lejer er fraflyttet. Lejer skal indkaldes skriftligt med en uges varsel. Synsrapporten kan som ovenfor sendes til lejer hvis denne ikke deltager eller ikke vil kvittere for modtagelsen.

3. NU MULIGHED FOR NETTOPRISINDEKSREGULERING AF LEJEN

Med ikrafttrædelse af ændringerne i lejeloven erstattes muligheden for at regulere lejen på baggrund af en trappelejebestemmelse af muligheden for at aftale, at lejen skal reguleres på baggrund af Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Regulering kan kun ske en gang årligt. Reglen gælder som udgangspunkt for lejemål, hvor der betales leje fastsat som det lejedes værdi, men der er også mulighed for i 2 år at lade en omkostningsbestemt leje nettoprisindeksregulere. Det tredje år er udlejer så forpligtet til at regulere lejen til den omkostningsbestemte leje – uanset om denne måtte være højere eller lavere end den opkrævede leje.

4. IKKE UBETINGET KRAV OM NYISTANDSÆTTELSE

Efter 1. juli 2015 er mulighederne for at pålægge lejer at nyistandsætte lejemålet ved fraflytning afskaffet. Udlejer kan alene kræve, at lejer vedligeholder lejemålet så ofte det er påkrævet. Det vil således være en konkret vurdering i hvilket omfang lejemålet kræver istandsættelse i forbindelse med fraflytningen. Det må forventes at der kun i de meget langvarige lejeforhold kan opstå et krav om i nyistandsættelse som vi kender det i dag, og formentlig kun i de tilfælde, hvor lejer ikke løbende under lejeforholdet har vedligeholdt lejemålet.

Særligt i de meget kortvarige lejeforhold, hvor kravet om nyistandsættelse er særdeles byrdefuldt, vil reglerne få betydning, idet udlejer ikke – medmindre lejer har misligholdt eller vanrøgtet lejemålet – vil kunne kræve at lejemålet nyistandsættes.

5. UBETINGET RET TIL AT OPSIGE SIN TIDLIGERE BOLIG

Efter 1. juli får udlejere der udlejer en ejer- eller andelsbolig en ubetinget ret til at opsige lejeaftalen, hvis udlejer selv ønsker at bebo lejemålet. Dette forudsætter dog, at der ikke er sket ejerskifte i lejeperioden, samt at udlejer på opsigelsestidspunktet ikke ejer andre udlejede ejer- eller andelsboliger.

Reglen kan således ikke anvendes i det tilfælde, hvor man har købt en udlejet ejer- eller andelsbolig. I dette tilfælde skal der som nu foretages en rimelighedsvurdering af parternes forhold.

Opsigelsesvarslet er i begge tilfælde et år.

6. GEBYRER TIL HUSLEJENÆVNET

Fra og med 1. juli 2015 hæves gebyret for at indbringe en sag for huslejenævnet fra 100 kr. til 300. kr. Til gengæld sænkes gebyret for forhåndsgodkendelse af lejen i en ejerbolig fra 3.500 kr. til 500 kr., og det bliver herefter en reel mulighed at benytte denne mulighed.

Udlejere skal imidlertid være opmærksom på, at der efter lovændringens ikrafttræden pålægges udlejer et gebyr, hvis lejer får fuldt medhold ved huslejenævnet. Gebyret er på 2.080 kr.

7. FRITIDS- OG SOMMERHUSE

Den nugældende lejelov tager ikke stilling til om sommerhuse og lignende er omfattet af lovens regler. Der findes en del afgørelse om spørgsmålet der dog ikke giver et entydigt svar. Fra 1. juli 2015 fremgår det udtrykkeligt af lejeloven, at den ikke finder anvendelse på udlejning af lejemål, herunder eksempelvis sommerhuse, som lejes ud til ferie- og fritidsmæssige forhold.